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(转载)北上广深房价只会涨不会降

时间:2015-10-15 15:51:33      阅读:173      评论:0      收藏:0      [点我收藏+]

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一听到地方政府抑制房价,或者托市抬价,我就会感到超级无聊。

为了抑制房价,最近,上海出大招了,先是涉房机构“二合一”( 原上海市城乡建设和管理委员会、上海市住房保障和房屋管理局的职责,整合划入上海市住房和城乡建设管理委员会),再是传出闵行等区多宗土地出让被叫停。

政府这样做也许是对的,不管房价能否降下来,释放出这样的政策诉求,总是能赢得些民意的。但是,如果你准备在上海置业购房,也这样想,那就大错特错了。

一般来说,一讨论房价,大家伙首先想到的是货币政策。确实,宏观上,房价与货币政策的连带效应是很明显,货币政策宽松,房价会涨,货币政策紧缩,房价会跌。

但是,如果剖开来看,这样的宏观分析又很没有意义,因为这是建立在静态逻辑基础上的,是假设产业结构和人口流动不发生改 变的前提下的。否则,如果房价与货币政策确实呈绝对的正向反馈关系的话,那么,我们如何理解,在货币政策持续宽松的近两年、尤其是今年,为什么三、四线城 市的房价再降也没人买,而北上广深等一线城市的房价却节节攀升呢?

人口流动才是事关房价的核心因素,这是动态的,也是绝对靠谱的判断标准。人口向哪儿流动和聚集,哪儿的房价就会涨,同 理,人口从哪儿流出,哪儿的房价就会跌。安居乐业是中国人的传统,即使现在的90后、以及未来00后,观念更新了,更愿意租房了,他们向哪儿流动和聚集, 也还是会通过拉升房租间接推高当地房价的。

那么,决定人口流动的因素又是什么呢?产业结构变迁!这很容易理解,未来哪儿的就业机会多,人就会往哪儿跑,即使农村乡 下有个别墅,没有就业机会,光靠呼吸新鲜空气和绿色蔬菜,养活自己勉强、养活全家老小却绝无可能,那还不如挤到大城市的贫民窟,起码有不间断的零工可以 打,就算是乞讨也相对容易些——这可以解释,为什么河南、甘肃的许多乞丐村,大量的农民平时在大城市乞讨,只有春节才回乡住住别墅的原因了吧。

未来的产业结构变迁,会是个什么样的趋势呢?传统制造业、尤其是粗放式的企业,将会大批量的倒闭,而这恰恰是众多三、四 线中小城市的经济命脉。说说我的切身感受吧,最近10年,我一直不间断的关注家乡(江苏苏中地区)乡镇企业,我发现了一个问题,10年前乡镇企业普遍是 “三班倒”(人休息机器不停),5年前是“两班倒”,最近两年变成一班了、而且还有双休日,不要以为有了双休日就意味着工人的福利增加了,事实上没有工人 愿意双休,因为乡镇企业实行的都是计件工资。更为要命的是,原来老家乡镇看起来一直红火的5家企业,现在仅有一家勉强在维持。

苏中地区的乡镇工业,对于我国绝大多数的县域经济而言,应该具有一定的代表性。一直依赖粗放式制造业的县域经济,在产业 结构大变迁的大潮下,讨论任何层面的产业转型和升级,对于全局都没有意义,转型和升级靠的是什么,是智力资本和金融资本,而县域经济又怎么会有这样的资源 呢?

在过去的5—10年里,之所以全国房价不分区域的全部上涨,是因为凭着人口红利,我国制造业无论是精密的、还是粗放的,大体都能够赚到钱,绝大多数企业能够赢利,就能解决不同素质的就业人口的分散就业问题,就业能够到位,置业就会推高房价。

但是,从现在开始,在未来的5—10年里,可能只有大中城市才能解决就业的增量问题,因为,大中城市基于科研、教育、金 融等资源的相对集聚,可以通过现代服务业提供相对多的就业岗位、以及一些弹性的谋生机会,人口也将会大量流向这些大中城市,所以,未来的大中城市、尤其是 北上广深等一流城市的房价还会涨,而绝大多数中小城市、尤其是县城的房价还会降,甚至于再便宜也没人买,因为当地解决不了就业,买了干什么呢?

产业变迁引起人口流动,人口流动又导致房价变化,最为典型的例子是,美国曾经的汽车之城底特津,即使象征性的“1美元” 房子白送也没有要,因为,底特津的汽车之城已经成昨日黄花,当地解决不了就业,人呆在那个地方干什么,有一定购买力的人口几乎都离开了,房子即使是白菜价 也没人愿意去拣(这与房产税无关)。

大而概之地讨论中国房价毫无意义,臆想北上广深房价会降更是没有可能。

中国不是新加坡这样的单一城市的国家,经济衰退房价整体会跌,而中国房价却会呈现出双向走势,起码在5—10年内,这样的判断是成立的——经济越不景气,一线城市的房价可能越会涨,当然,三、四线城市的房价会跌得更厉害。

(转载)北上广深房价只会涨不会降

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