昨天下班坐地铁看到媒体疯狂宣传华为逃离深圳，华为反复辟谣，其实本质是深圳的制造业已经被地产剥削的遍体鳞伤了。从我这里的朋友圈看过去，今年2016Q1开始深圳华为的朋友几乎同时离开深圳，有的去了珠海的魅族，有的去了广州努比亚，有的申请调转到南京华为，无一例外的是对房价疯涨的愤怒和未来前景的黯淡。
我有一个学弟硕士毕业，去了腾讯拿了T2的待遇，大约20w+的package，在深圳毕业生中算是中上游，但是他说深圳南山9w一平米，我说你开玩笑，前几年去蛇口太子路海滨大道也才4-5w，2年翻倍？他说深圳开了一个自贸区后，炒房团疯狂炒房。就变成这样了，我只能口头安慰下了。
深圳房价是泡沫吗？泡沫是怎么形成的？这些我都不关心，因为这些是政府应该想的事情，而我更加关心深圳可以住人么？对于买房租房哪一个比较合算？需求决定供给，没有需求就是过剩。
怎么衡量买方数据，我bing了一下，有一个租售比的关键字。就是房租月租价格除以总房价，可以得到一个租售比的数据，国际通用算法是1:200,200个房租可以买房子，当然国内要高一点，因为国内人口多。
我查了下深圳的租售比，2015年之前房地产租售比和M2增速的趋势基本一致，但从2015年开始租售比一路飙升，已经甩开了信贷增速，我认为这就是泡沫。
北京和深圳，租售比要低很多
把所有一线城市放一起，就知道深圳绝逼是泡沫。尼玛，上海怎么一点泡沫也没有，政府控盘水平一流
所以，简单直接的计算房地产泡沫的方式，是去除掉经济增长和信贷增长对房价增长的影响。我用一线房地产的租售比增速(P/E) 来表示房价去除基本面影响后的增速，用信贷产出比的增速(M2/GDP) 来表示信贷去除经济增长后对资产价格的影响，这两个增速的差就是我们要找的“泡沫”。
到15年底，深圳房价“泡沫”为34.16%，也就是深圳房价增速里有34.16%不能被基本面和信贷扩张所解释。而北上广看似也涨了，实际上却没有“泡沫”（广州泡沫率-1.07%，北上泡沫率-5.65%），因为北上广还没涨过她们自身的基本面增长（房租、经济、人口）和信贷扩张。当然，深圳的“泡沫”能大幅跑赢北上广，主要还是限购政策差异。北京对国五条个人所得税执行的最为严格，限购几乎卡死了炒房客，而深圳相对宽松，炒房者能通过假离婚、养房票等规避限购。
所以从数据来看，深圳如果没有控制好房价的话，绝逼是泡沫破裂的第一城。然而更加悲剧的是，大部分的移动设备 网络设备的供应商都在深圳，这将会对整个中国IT制造业有一个非常大的打击。悲观的讲，硬件价格上涨将会很快到来。
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