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中国的房价

时间:2016-06-14 15:59:10      阅读:149      评论:0      收藏:0      [点我收藏+]

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重庆土地管理

从2008年开始,重庆市政府试行一种叫做地票制的改革,就是将闲置的各类农村集体建设用地进行复垦,变成符合栽种农作物要求的耕地,然后腾出建设用地指标,由国土房管部门发给等量面积建设用地指标凭证。在八年间,重庆地票交易17万亩,交易总额340亿元。地票交易实行最低保护价格,2008年的起拍价为4万元/亩,2011年8月以后,最低交易保护价调整为17.8万元/亩。

重庆市政府把自己当成了一个吸储土地的大地主,将土地从农民手中交易出来,然后逐步地释放到商品房市场中。在这一过程中,政府适度地保护了农民的收益,同时保持极大的耐心,将土地增值的利益牢牢地掌握在自己的手中,从而成为了最大的获益者。

房价涨跌的理论判断

房价的涨跌不是一个道德问题,而是一场预期游戏和周期游戏。

  • 所谓的预期,是你对中国经济增长和城市化进程的判断。

中国房价泡沫破灭的前提,首先是人民币泡沫的破灭,最终则是中国经济增长模式的破灭。而这一可怕景象的出现,则取决于两个改革的失败,第一是产业经济转型的失败,第二是社会制度改革对经济改革的反制。

  • 所谓的周期游戏,是你对宏观调控周期及土地价格波动的判断。

在经济低迷和宏观调控时期,大胆从政府手中低价吸纳土地,形成财务上的高杠杆性,而在经济复苏及货币宽松时期,则快速出售,积累现金,等待下一轮紧缩周期的到来。

在过去的二十年里,中国的宏观经济以四到五年为一个调控周期,而这与地产商的购地、营造、出售及再次购地的周期基本吻合。

中国的房价肯定是一个泡沫

在这一场与预期和周期有关的游戏里,财富重新分配的过程,就是对泡沫的理性判断及如何分享的过程,其中的参与者,包括政府、开发商、中介商以及每一个城市居住者。

在这个意义上,我们每一个人都是房价背后的操盘手,而每一座城市的房价涨跌,基本上是操盘手之间的博弈战争。

开发商最喜欢的城市是2014年的厦门、2015年的深圳和2016年的南京,在那里,政府与开发商含情脉脉,共同操盘,把预期舔得盘干碗净。

最后剩下来的,是关于公平的问题。当年轻的80后、90后乃至00后进入到社会之后,他们发现,能够吃到的预期已经烟消云散,沮丧与反叛便正式开始了。

文章来源:房价背后的操盘手

中国的房价

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原文地址:http://www.cnblogs.com/hanqing/p/5583851.html

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