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一篇关于房子,投资和钱的深度好文

时间:2017-03-20 22:25:44      阅读:382      评论:0      收藏:0      [点我收藏+]

标签:重要   商品   限制   国务院   灾难   自己的   美联储   模式   游戏   


因为是谈实际问题,我不想废话,直接说干货!

明天3.16,如果我猜测没有失误的话,美联储会如期加息。这是继去年以来的第二次加息,而且还不是最后一次。

美国的加息,让中国的决策者面临两难。是跟进加息,还是继续吹房市泡沫?

1、如果跟进加息,那么资产价格(包括房子)会有回调,那么这时进入房市就是个不错的选择,前提是你有工作,有收入。我这个前提条件不是瞎说的,中国资产价格暴跌那天,必然是经济进入萧条的时刻,那时能保住工作是一种奢侈。

2、如果中国不跟进美国加息,它就必须死守住外汇储备不下降,并确保汇率稳定。从目前限制对外投资,以及准备对外开放债市来看,它正在做这方面的努力,成果如何只能让时间来判断。假定中国能守住外汇储备,并确保外汇稳定。那么最好的结果是肉烂在锅里,也就是说钱都留在国内通胀,按照以前的模式,应该主要在几大资产市场游荡——股市、债市、房市。当然,货币发行量太多,当这几个地方成不下的时候,也会冲进商品市场,造成物价飞涨。这是个大问题,会伤及国家稳定,所以最后也会迫使央行加息,到时灾难更严重。

3、但2的好处是,可以推迟危机爆发时间,等待救命稻草出现。比如川普之前一直要将中国定为汇率操纵国,但因为各种原因,一直没有兑现,应该说给中国维持泡沫留下了宝贵时间。但是如何吸引外资,避免资金外逃,始终是个难题。(打击地下钱庄也是为了保外汇。)一直以来,中国都是全球化的受益者,但从目前看,再想占便宜比较难了,因为西方国家的普罗大众已经受够了,这个可以从川普以及勒旁的崛起看得出来。(以中国人的行事风格,我猜想采取2的可能性比较大。如果是这么一个结果,我建议大家多考虑考虑吃的,房子问题反倒不重要了!)

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以下是去年我写的关于房地产的几点见解,应该说把房子问题基本讲清楚了,大家可以看看。当时背景是经过一轮居民加杠杆,房价被爆炒到天,于是国庆期间,调控政策密集出台了。

1.聊几句房地产。这次国庆期间密集出台政策,你们不要多想,可不是要降房价。这种把戏,在我的职业研究生涯中,已经发生过多次,已经见怪不怪了。

2.提高购房者的购买门槛,直接造成的后果是,降低成交量,同时给过热的投资降温,但这不是降房价,事实上是保房价。

3.之所以现在出台这种政策,是因为前期资金投放量过大,必须要收紧一下,控制一下节奏。等成交量萎缩到财政和房地产公司挣不上钱的时候,会再次投放货币,将房价推到一个新的高度,进而引发下一轮限购。

4.这就是之前,房地产市场越调控越上涨的一个逻辑。但是你不能看透这个逻辑,就假定这个游戏就可以一直玩下去,因为这个游戏能玩下去,必须克服两个发钞的后遗症。

5.用货币推动房价上涨的一个后遗症是负债,每一轮房价上涨都伴随着债务的攀升,这也是中国债券市场迅速跻身世界第三的一个深刻原因。但债务不是可以无限膨胀的,因为还本付息的压力会有一个临界点。

6.到了债务的临界点,你将面临破产,这时候房地产开始崩盘。所以那些想等房价降下来抄底的人,搞错了逻辑。是你破产了,房价才将下来,而不是房价降下来,你来抄底。

7.用货币推动房价上涨的另一个后遗症是通货膨胀。其实,房价上涨本身也是通货膨胀,但因为房地产属于投资领域,所以对生活影响不大。但货币发行量过大,早晚会溢到生活领域,这会触发央行加息——加速债务泡沫破裂。

8. 只要央行加息,房奴必死无疑,这点我深信不宜。问题是何时加息,加息能持续多久?从目前的政策看,政府还想护着房地产这个泡沫,但是这只能让两大后遗症越发严重,正所谓吹得越大,爆的越大。

9. 另外,债务泡沫越大,维持越难,爆裂的速度也越快,说实话,我不认为这个游戏还能玩多久!所以我的建议是,对于房子这种物质消费,一定要与自己的财务状况相匹配,千万不要打肿脸充胖子!

10.对于房子,另外要说的一件事是,你在判断价格时,千万不要用流量价格判断存量价格——也就是说,你不要看张三、李四的房子卖了500万,你就觉得你的房子一定会卖那么多。其实,中国现在房子过剩比较严重,之所以你看着涨,是因为大多数人不交易。

11. 当大多数人都交易的时候,价格将会发生逆转,索罗斯通常管这叫羊群效应,到时很多人一起卖房,但是缺少接盘的,结果就是发生踩踏,非常惨烈——这将是我说的明斯基时刻!

12.按照我的理解,如果发生这种事,将会触发管制,就像股票的停牌或者休市,也许房地产也会引入这制度,谁说得准呢!关于房地产,该说的都说了,我以后不再说了,祝大家好运!

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以下是我今年2月份的跟进看法,是对上面的补充,当然也有我的投资建议。必须说的是,房产税今年没有推出,现在看是政府的库存还比较多,特别是三四五六线的库存太多,所以等着全部出清再说。别着急,等财政枯竭了,肯定会上。

1、最近事情比较多,但是有几个事还是必须得说一下。先说房子,本来这个事情我不想再说了,但是随着时间推移,我有了清晰化我之前结论的资本,所以还是有必要再说几句。关于房子,我的结论是,今年是极少数人最后套现的机会!(事实上我最近忙,很大一部分原因也是处理自己的房产)

2、如果过了今年再交易,你将很难找到对手盘,这也是我说为什么是极少数人套现机会的原因所在。但我必须要说的一点是,我说最后的套现机会,并不代表房价以后就一定下跌,关于这个问题我还是坚持我之前的观点,只有当债务人破产的时候,才会发生这一现象。

3、但我必须得说,现在离债务人破产的时间点越来越近了。我不知道大家看没看新闻,今年因为债务危机寻死已经报过好几起了。广西一起,一女的跳楼,因为丈夫债务。上海两起,都是因为儿子债务,第一起父母双双跳楼,第二起,父亲自缢身亡。

4、不过,和房地产债务引爆比起来,这都算小巫见大巫。事实上,我去年就听说有人借款还房贷,今年在企业继续破产裁员减薪的情况下,骆驼背上的稻草只能越来越多。(说到这儿,我就来气,去年我就说华为有危机,有个华为粉丝跟我死缠烂打,你看现在裁员了嘛!)

5、过年的时候,央行上调国债回购债标利率,其实这已经是上调利率了,但同时央行也放了几千亿货币的水,所以它还是想拖时间,但是又不得不追随美联储的步伐。但是政府收房产税已经是铁了心了,这个国务院已经发布指导意见了。

6、房产税属于地方税,我看了看网上流传的几种征收方案。如果按照原值征收,还好点,如果不炒房,一年几千块钱,也就解决了。如果按照评估价征收,那就完蛋了,即使按照1%的税率,现在房子便宜的也三四百万,一年就交三四万。要是那些有上千万房产的,一年就得交十几万。

7、因为房产税属于地方税种,税率视财政窟窿而定,随时可以调的。所以1%的税率完全是房屋持有者的一厢情愿,樊纲就说过这样的话,要收房产税就不能收一个点。(尼玛,你看看这帮人多狠呀,所以想买房的最好还是等政策清晰后再做决断)

8、如果你只有一套房,或者急需买房给孩子上学用,你就不用考虑我这些意见。我这些纯粹是从投资角度建议,而这世界上很多事情并不能完全用钱衡量。

9、如果你一套房也没有,也买不起,你也不要着急。我猜想房地产债务危机爆发后,各地的担保公司会帮着银行清理坏账,到时被拍卖的房子,会被国家收购做公产房出租,到时候你租公产房就行了。

10、谈完房子,说股市。股市我在年前有个判断,就是春节和两会马上来临,总的趋势是涨。目前看,还是靠谱的。股市春节休市前五连阳,目前涨的也还算不错。股市我还是维持我之前的判断,一定还要有一个高峰,因为它还有一个任务还没完成,那就是债转股。

11、你要是炒股票,一定要在债转股上市前清仓,一定要记住。债转股完成后,股市的阶段性任务也就完成了。要想有行情,那就只好等着其他任务了。如果我发现有了,我会提醒。

12、说完股票,我在说几句理财。理财的先后顺序是:国债、银行存款、企业债券(就是报纸上常说的理财)。我这个顺序不是瞎说的,是按照信用等级来的。国债是国家信用,根本不存在违约的可能,因为它可以印钱。银行存款是银行信用,属于第二等级,但必须提醒的是,你要是有50万以上存款,存两家。

13、因为咱们的存款保险只保50万,50万以上部分是不保的。企业债券,也就是通常咱们说的理财,也不全是骗局,也有保本的。但前提是理财公司不破产才能给你保本,如果它破产了,你找谁去。它只是企业信用。(另外要说的是,如果存款存银行的话,去四大,小的城商行就不用去,它们很可能破产)

14、最后,还有个事就是通胀。其实,通胀一直都有,以前主要是房子,但是房子在统计中算入投资,所以涨了,大家高兴。事实上,房子在金融体系中是充当一个货币蓄水池的作用,目的是平抑其他产品的物价。从去年年底起,其他产品物价也开始涨起来,到今年会有一个你能感知的速度。

15、这一方面说明房地产这个蓄水池不管用了,另一方面说明央行发行的货币太多了,开始向外部蔓延。也就是说我们很快迎来一个,包括消费品、工业品等在内的全面物价上涨。这时候,除非你能把钱转到国外,否则做任何决策都是痛苦的。

16. 因为我们选择了一个先大通胀再进入加息周期的历史进程,所以财富被侵蚀难以避免。但我思前想后,保留现金还是损失最小的一种方案,抛开资产价格已经严重泡沫不说,在未来吃饭和财富保值的选择上,我想一般人都不会选错。何况,资本品也很难保值,更多地将是理财骗局:你得我利息,我得你本金。

一篇关于房子,投资和钱的深度好文

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