本文首发于微信公众号：ipo观察。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

　　这让我想起一篇一度刷屏的网文，标题是《赶紧卖掉房子，一套都不剩！》，作者是深圳大学的一位教授。这篇文章很多人应该还记得，那时恰恰是这轮房地产局部大牛市的前夜。转眼之间，北上深房价已经实现了翻倍！

　　我不知道那位教授自己是否在两年前就把房子“卖得一套都不剩”了，但肯定有读者受此影响，错过了这轮牛市。

　　今年8月，深圳新房均价是5.44万元。至于原特区内，新盘基本上个个“10万+”了。

　　随着大城市房价不断飙升，租金回报率、收入房价比、购房负担比等重要指标都已经远远突破了警戒线，量变正在推着质变走。

　　那么问题来了：如果北上深的新房价均达到20万元，大家要不要从楼市撤离避险？

　　北京和上海面积比较大，仅北京六环以内的面积超过深圳总面积。所以我想把这个问题界定的更清楚些。假如北京五环以内、上海外环以内，深圳福田、罗湖、南山、龙华、宝安、盐田6区的新房均价达到20万元人民币，楼市是否见顶？

　　我的答案如下：

　　1、首先要看时间点。如果是10年之内达到这个水平，就比较麻烦，需要引起高度重视。

　　2、其次看当时的汇率水平。时间点这个指标是远远不够的，更重要的参考指标是是汇率水平。因为在汇率的标尺下，我们可以衡量全球大类资产的价格关系，而资金是趋利避害的。

　　如果上述地区房价达到20万元人民币的时候，人民币跟美元的汇率水平仍然维持在7:1或者8:1左右的水平，那么意味着北上深核心区房价达到了每平米2.5万到3万美元，这个价格显著超过了纽约、旧金山、洛杉矶、伦敦的水平，存在巨大的泡沫。

　　这时候，你应该卖掉多余的房子。

　　如果这时候人民币跟美元的汇率是20:1，那么北上深核心区的房价是每平米1万美元，比现在的水平可能还略低点，换句话说，遭遇了“美元顶”，这时候估计国外的热钱开始考虑买中国的房子，你也就没有必要卖了。

　　3、看收入房价比。收入房价比本来是一个非常重要的指标，可以丈量一个国家和地区房价的水平，但这个指标过去10多年里在中国一直失灵，以至于没有人考虑这个指标。任大炮甚至说，收入房价比越高的城市，越适合投资购房；反之，收入房价比偏低意味着只能刚需购房。

　　其实这个问题跟股票市盈率的问题差不多。现在银行股只有六、七倍市盈率，维持一年多了，但就是没有人买，买了也不涨。大家都知道创业板的股票泡沫大，市盈率高的离谱，但创业板就是活跃。长远看，市盈率不会永远失灵，收入房价比也不会永远失灵。当北上深每套高层单元房，就足以消灭一个“三百万美元身家富翁”时，这个市场距离大调整就不远了。

　　有人算出，以目前深圳的平均房价和平均收入，一个人不吃不喝需要1215个月才能买下90平米的房子。如果是夫妻两个人一起负担，一半收入用于日常消费，一半收入用于买房子，需要101年才能买下90平方米的房子。如果房价未来再涨4倍，收入只涨2倍，那么就需要202年才能买下这套房子。到那时，高房价还能维持吗？

　　4、最后，再重复一下我对中国房价的核心观点，因为在我的几个公众号上，常常会发表不同作者、不同观点的文章，我在不同的语境下也会强调不同的事情，所以有读者认为我的观点常常有变化。

　　我长期看好有显著人口增量的、级别高的、汇聚资金能力强的大城市的优质住宅。我说的这类房子，长期看、在人民币计价模式下没有“顶”（短期会有阶段性顶部），美元计价模式下有“顶部”（所谓“美元顶”）。关于楼市泡沫的最终结局，我最早提出了在“东京模式”之外还有“莫斯科模式”，两种模式都值得我们高度警惕。此外，还比较早提出了“高房价”和“高汇率”最终只能保一个，而维护资产价格更重要，因为资产价格关系到社会稳定。

　　我还提出，只要中国不能开启“印股票的时代”（市场经济+IPO注册制），“印钞票的时代”就只能延续（中国的城镇化只进行到一半），楼市作为最大资金池的作用就无可替代，M2增速就肯定会维持在GDP增速的1.5倍以上，中心城市的房价只能继续上涨。而且，当经济不好的时候，反而会加速上涨，这种情况在过去20多年至少被验证了4次。

　　能让房价慢下来只有改革，改革带来资源配置的变化，带来技术的进步，带来发展机会的均等和行业利润的平均，热钱自然而然就分流了，去了该去的地方。

　　由于中国人口众多，城镇化又只进行到一半，北上广深等城市都汇聚了2000万以上的人口，正向3000万的规模迈进。中国任何一个超级城市，其总人口都超过澳大利亚全国的人口。再加上中国土地国有，外汇管制，所以中国房价长期偏高具有其合理性。

　　未来VR技术的成熟，可能让城市进入多中心、无中心的时代，再加上轨道交通、无人驾驶，城市圈的概念正奔腾而来。超级城市的周边城市，具有很大的发展潜力，比如廊坊、东莞、苏州，其发展机遇将超过西部的很多省会城市。

　　2016中国城市半年报最新出炉，天啊，你的家乡变穷了

　　来源：正和岛（ID：zhenghedao）

　　作者 ： 李晓鹏城市经济学博士“去产能”冲击：21个城市“倒退”

　　2016年上半年各大城市和各省份的经济数据基本都公布了，可以说是冰火两重天，名义GDP 最快的是广西钦州，增速超过20%；最糟糕的甘肃嘉峪关市，名义GDP增速竟然是负的31%——GDP按照这速度增长，再增长几年就快增长没了。

　　（备注：注意，我这里用的是名义GDP，而不是扣除通货膨胀率以后的实际GDP。我一直觉得在国内跨地区比较，名义GDP比实际GDP更有价值。因为国内生产要素和货币是自由流动的，价格波动也是地区之间经济实力的对比的一种表现。比如北京的住房租金快速上涨，带着CPI跟着大涨，而某中部城市的租金不变。那么在计算实际GDP的时候，北京的名义GDP就要打一个很大的折扣。

　　但实际上房租的上涨是一个地区的生活便利程度、就业机会、工资水平的体现。所以说，在货币和人都可以自由流动的经济体系里面，跨区域比较GDP增速的时候，扣除物价差异意义不大，反而会造成信息扭曲。本文后面所讲的增速或者GDP增速，全都是指的名义GDP增速。）

　　我统计了一下，在我能找到数据的280个地级以上城市中，2016年上半年GDP增长为负数的竟然有21个之多。分别是：

　　山东：德州，-1.91%；东营-2.2%；

　　东北地区：鞍山，-4.27%；大庆，-14.01%；锦州，-6.44%；本溪，-1.64%；葫芦岛，-0.53%；鸡西市，-2.3%；铁岭，-0.29%；阜新，-17%；

　　山西：榆林，-11.21%；临汾，-0.88%；朔州，-6.07%；阳泉，-2.45%；

　　陕西：渭南，-1.55%；延安，-12.44%；铜川，-5.34%；

　　西北地区：乌海市，-5.09%；吐鲁番，-4.2%；嘉峪关市，-31%；金昌市：-11.79%。

　　这些负增长的城市有一个共同特点：

　　都是资源型或资源粗加工城市。朔州、阳泉、榆林、渭南、鸡西、乌海、铁岭、阜新、临汾、铜川、吐鲁番都是以煤炭为经济支柱，大庆、锦州和东营的经济支柱主要是石油（德州靠近东营，主要是石油化工和煤化工），葫芦岛主要是炼油、鞍山是钢铁、嘉峪关市是初级的铁合金冶炼、金昌市是有色金属。

　　一般来说，以前因为中国经济的高速增长，各个地区的差异也就是个增长快慢的问题，但现在中国经济减速，就拉开如此大的差距，高增长和大面积负增长同时出现，这就是一个很值得关注的现象。

　　资源型城市密集出现负增长，主要就是这一轮供给侧改革的“去产能”冲击的结果。这可以说也是一种“新常态。”

　　这种新常态，就是中国的经济增速放缓，同时产业结构升级，创新驱动逐步取代投资拉动，大规模的“铁公基（铁路、公路、其它基础设施）”建设减速了，对煤炭钢铁这些资源型产品的需求下降，简单的资源开采和粗加工的产业结构肯定就不行了。

　　这种趋势可能会长久的持续下来，将来这一批城市的变革转型可能会成为从中央到地方各个决策层需要处理的一大问题。

　　“天时”眷顾：厦门、福州、海口，备受恩宠

　　俗话说，幸福的家庭都是相似的，而不幸的家庭则各有各的不幸。这句话用到现在的中国城市经济格局上来正好相反：负增长的城市都是些相似的，而高速增长的城市则各有各的优势。

　　上半年的数据中， 名义GDP增速超过10%的副省级以上城市或省会城市有七个：

　　厦门，15.23%；

　　福州，13.6%；

　　深圳，14.02%；

　　杭州，11.61%；

　　重庆，10.54%；

　　长沙，10.41%；

　　海口，10.38%。

　　厦门和福州的高增长跟国家战略有很大关系。福建在过去几年很是得到了国家的重点支持。

　　中央大力提倡的“一带一路”战略最后选了两个省份做核心区，路上丝绸之路的核心区是新疆，海上丝绸之路的核心区就是福建。同时，福建还是继上海之后第二批自由贸易试验区的三个省份之一（另外两个是广东和天津）。“中国制造2025”的首个地方试点也落在了福建泉州。本届政府最大的三个经济战略：自贸区、“中国制造2025”和“一带一路”，都重点支持福建了。特别是泉州在智能制造方面优势并不突出，竟然成了“中国制造2025”的首个地方试点，中国工程院的同一批专家一边编制《中国制造2025》一边帮泉州做《泉州制造2025》，国家政策的偏爱显而易见。

　　在这一轮“新常态”经济增长中，福建可以说是占尽天时，各种优惠政策和国家投资滚滚而来。2015年和今年上半年，福建省的经济增长速度都能够执沿海各省份的牛耳，并非偶然。

　　海口经济的优异表现也和国家战略有关，主要就是南海开发。海南已经被确定为国家南海开发的基地，新设立的负责管理南海诸岛礁的三沙市也归海南管理，大量的国家战略资源也就接踵而来。作为海南省会，海口拥有海南最大的港口，是南海开发大宗物资运输的支点。南海开发是个大战略，可能持续数十年，现在只是起步，将来的强度和力度只会增加不会减少，海南未来发展的前景也是非常看好。

　　如果说以上三个城市主要倚靠国家战略支持的话，深圳、杭州、重庆、长沙的优异表现则主要是靠自身的努力。

　　深圳，“甩开北上广”

　　除了厦门，深圳在副省级城市中是表现最好的。核心就是它的前海金融示范区和科技创新结合的非常好。中国这一轮供给侧改革的核心是创新驱动，而创新驱动的关键就是金融创新和科技创新相结合，凡是能把这两件事情结合起来做好的城市，就必然成为新一轮中国经济增长的领头羊。

　　在上一个十年，也就是2003年到2012年这个期间，深圳经济的表现并不算突出。因为上一轮经济增长，很大程度依靠的是大规模的固定资产投资拉动，土地资源有限的深圳在这方面没什么优势。2003年的时候，一篇叫做《深圳，你被谁抛弃》的文章红遍网络，那时候很多人觉得深圳作为改革开发特区的作用已经发挥完了——全国都已经全方位对外开放了，还拿深圳这个特区来作什么？

　　2008年的时候我参与过深圳政府委托的一个发展战略课题研究，当时深圳的危机感还是很强，觉得要想跟广州竞争，还得寄希望于港深一体化，借助香港的力量。但是等到国家经济切换进入“新常态”，创新驱动战略取代投资拉动战略成为国家经济增长的主导力量之后，深圳很快就恢复了信心，已经有人喊出“甩开北上广”的口号了。

　　港深一体化什么的深圳已经不感兴趣，广州也没法跟深圳比了。在创新能力方面，北京上海其实也不如深圳那没有活力。上海是金融中心，但是科技创新动力(310328,基金吧)不足；北京金融科技创新都有，但因为是首都，官僚主义的作风总是有影响的，真正颠覆性的创新不太可能在北京出现。这样一算下来，深圳就从新找回来自己的定位，它这个特区不再是“开放特区”而是“创新特区”，沿着这条路走下去，深圳在未来十年显然还会有更光辉的前景。

　　我记得2008年的时候，深圳还被大家戏称为“文化沙漠”，似乎那里只是一个暴发户的名利场和农民工的打工地，深圳大学在全国很不起眼，高学历人才并不愿意去深圳。也就是从2008年前后开始，深圳开始斥巨资大力引进国内外知名大学来办分校区，南方科技大学也在2011年开始招生。

　　一转眼七八年过去了，海内名校北大、清华、人大等齐聚深圳大学城，高学历人才培养已成气候，再无人敢以“文化沙漠”来称呼深圳了。这正是深圳提前多年深耕努力的结果，也说明一个城市的成功，确实不是一朝一夕之功，以长远的战略眼光来培育支撑一个城市发展的基础体系尤为重要。

　　杭州，中国经济新未来之一

　　与深圳类似，杭州的优异表现也是把金融创新和科技创新结合起来的结果。不过它的科技实力和金融实力都比不过深圳，毕竟它不是特区，没有深交所和招商银行(600036,股吧)，主要还是靠浙江民间商业资本支撑起来的草根式创新体系，特点就是“民间创投+互联网创新”。如果中国要找“金融创新+科技创新”最有代表性的城市，深圳排第一没有悬念，北京和杭州谁第二可能会有争议，但深圳、北京、杭州作为前三强当是没有疑问的，它们都代表着中国经济的未来。

　　跟深圳相比，杭州在人才战略方面似乎缺乏前瞻性，没有像深圳那样提前多年布局中高端人才培养，浙江商业资本的不足之处就体现出来了，草根性太强，战略眼光还是有所欠缺。

　　长沙，中国装备制造之都

　　深处内陆的重庆和长沙处在高速增长的第二梯队。重庆现在是耀眼的明星，而长沙似乎一直默默无闻。其实长沙跟深圳、杭州有一个共同之处，就是都已经“想清楚”了自己要做什么。我们可以称深圳为“中国科技创新之都”，杭州为“中国互联网创新之都”或者“中国电商之都”，而长沙则可能成为“中国装备制造之都”。

　　长沙一直都很低调，直到去年12月26日中低速磁浮试运行，才算勉强被新闻媒体关注了一下。长沙也成为继上海之后，中国第二个开通磁悬浮的城市。跟上海那条磁悬浮不一样，长沙这条磁悬浮是自主设计、自主制造、自主施工、自主管理的。通过磁悬浮的建设，长沙在装备制造领域的系统整合能力展露了出来。

　　去年5月8号，国务院正式印发《中国制造2025》。仅仅过了三个月，长沙就公布了《长沙智能制造三年（2015—2018年）行动计划》，是全国第一个公布《中国制造2025》实施方案的城市。可以说是拔得头筹。这么快的反应速度，是因为长沙在智能制造方面早就做好了准备。

　　早在2008年，长沙就提出了要打造“中国工程机械之都”，在2011年又提出打造“全世界最大的装备制造基地”。在《中国制造2025》公布的半年多以前的2014年9月，长沙就发布了《工业机器人产业发展三年行动计划》。在集中力量发展装备制造方面的战略，长沙是很多年一以贯之的。

　　中联重科(000157,股吧)、山河智能(002097,股吧)、铁建重工、三一重工(600031,股吧)这一串在装备制造领域如雷贯耳的名字，全都出自长沙。与行动计划一起公布的，还有长沙智能制造第一批30个试点示范项目和一系列配套政策——我们做规划都知道，方案文本可以快速攒出来，项目和优惠政策不是随便能整出来的。

　　《行动计划》公布一个月之后，长沙就组建了智能制造研究总院。虽然名字叫“研究”，其实是一个集科研平台、融资平台、服务平台、创业孵化为一体的一个智能制造“总管家”。这种做法是一个很大胆的创新，在国内首屈一指。

　　2014年，长沙的规模以上装备制造企业从723家增加到了769家，只新增了40家；

　　到了去年，一下子就新增了两百多家，可以说是出现了爆发式增长。规模以上工业企业是指的年主营业务收入2000万以上的企业，不是说新增就能新增的，需要较长时间的发展积累。这些事例都说明，长沙经济这两年的优异表现，是长时间专注和深耕于装备制造领域的结果，并非偶然和幸运。

　　重庆：“金融市长”黄奇帆

　　重庆的情况比较特殊。它的面积实际上相当于一个省，比台湾、宁夏、海南都要大。一个省的产业布局和战略定位跟一个城市差别很大，一言难尽。

　　它的特殊优势在于有一个“金融市长”黄奇帆。以组建“八大投”投融资平台为代表，重庆建立了一套完整的政府主导的新型投融资体系，这跟杭州以民间商业资本为主的创投体系正好形成鲜明的对比。

　　重庆在政府主导型金融创新方面一直走在全国前列。“八大投”模式开创建设完整的地方政府投融资体系的先河，万州商业银行的两次重组都堪称地方开发性金融建设的典范。等国家对投融资平台大力限制了，“八大投”系统又很快往国家大力提倡的产业投资基金方向转型。PPP的概念刚起来头一年，重庆落地的PPP项目投资金额就占了全国的一半。“金融市长”黄奇帆在投融资领域总是能领潮流之先。

　　这种金融创新的效果非常厉害。京东方到重庆投资建设8.5代面板生产线，总共两百多亿的投资，超过三分之二都是重庆市政府负责解决的。重庆市机器人产业的发展，也得益于组建了机器人产业投资基金。这个基金就投资几十亿对市内诸多的装备制造企业进行自动化技术改造，以此创造对工业机器人的需求，然后以获得政府技改订单为条件把川崎重工和瑞士ABB等几家国外著名机器人企业招到了重庆来投资。现在，重庆已经成为仅次于瑞士本土的ABB全球第二大生产基地。龙头落地以后，相关产业链建设也就很快起来了。

　　可以说，中国现在的金融创新协同产业创新，重庆是政府主导型代表，杭州是民间主导型代表，深圳则是二者的混合。中国的创新驱动路径，一定是金融创新与产业创新相结合的成果。在这条道路上，这三个城市的探索应该都会是很有价值的。

　　煤炭城市一片萧条，为何安徽阜阳一枝独秀？

　　除了省会城市和副省级城市以外，还有很多地级城市也表现抢眼。增速在10%以上的普通地级市太多，不能一一列举分析，就压缩一下范围，上半年名义GDP增长超过15%的普通地级市有六个：

　　广西钦州，20.82%；

　　安徽阜阳，17.62%；

　　河北廊坊，16.59%；

　　福建漳州，16.21%；

　　贵州毕节，16.72%；

　　海南三亚，15.2%。

　　钦州的高增长是因为北部湾建设的国家战略落地。钦州港是北部湾货物吞吐量最大的港口，也是唯一一个保税港。北部湾是中国大陆前往东南亚国家最近的大型港口，“一带一路”战略提出来以后，大量的国家项目投资把它拉起来了。

　　廊坊则是京津冀一体化和首都功能疏解战略的最大受益者。漳州是福建的，高增长原因和厦门、福州类似。

　　三亚的经济则受益于海南国际旅游岛建设。离岛免税的政策让三亚成为中国除香港外最大的免税购物中心。海棠湾免税购物商场总建筑面积约12万平方米，商业面积达7.2万平方米，已经成了全世界最大的单体免税店。

　　离岛免税的政策和免税店建设正好赶上中国游客全世界购物的大爆发时期，这一家店刚开业一年就成了三亚最大的纳税单位，销售额超过了中国免税集团在国内其它地方所有免税店的总和。免税购物的热潮也带动着三亚的酒店住宿、娱乐展会等相关产业迅速发展。三亚目前的凤凰国际机场流量已经严重饱和，正在新建一个客运量超过4000万的新机场，还在崖州区新建万吨级货运码头，将来在南海开发方面可能发挥更重要的作用，其高速增长应该说还有很大的潜力。

　　除了上面这几个以外，剩下的城市也就跟长沙类似，没有太多的国家战略支持，主要倚靠自身的努力取得了不俗的成绩。

　　贵州毕节和安徽阜阳都属于非常落后的地区，主要是承接发达地区产业转移做的好。毕节打造起来了以汽车零部件制造为核心的装备制造产业链，成了贵州省三大装备制造基地之一；阜阳是承接长三角地区的产业转移。

　　其中，阜阳可以说是一个资源型城市转型成功的励志典型。它的经济本来是以煤炭资源为主的，颍上县的煤矿开采是它的经济支柱。但是在煤炭价格最高的时期，阜阳就把从煤炭里面赚的钱来大力搞基础设施和战略新兴产业投资，可以说是未雨绸缪。所以现在煤炭城市一片萧条，阜阳却几乎一枝独秀，纺织业和装备制造业一轻一重撑起了大半边天，靠的就是几年前打下的基础。

　　与阜阳形成鲜明对比的是它南边的淮南，这也是一个煤炭资源为支柱的城市，之前煤炭行情好的时候日子过得相当滋润，不注意接替产业的发展——淮南连着有三任市委书记一任市长都因为贪污腐败在十八大后被双规了，看起来主要领导不务正业不思进取可能是造成这种现象的主要原因。

　　这两年国家一“去产能”，煤炭价格暴跌，淮南经济一头就栽了下去，今年上半年的名义GDP增速只有1.26%，相当惨淡——要不是去年年底安徽把寿县从六安划过来并入淮南，说不定经济增长就成负数了。

　　（作者简介：李晓鹏，城市经济学博士，中兴大城策略咨询公司首席经济学家，主要著作有《中国崛起的经济学分析》、《城市战略家》和《从黄河文明到一带一路》等。