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买房总结

时间:2014-08-25 22:28:15      阅读:286      评论:0      收藏:0      [点我收藏+]

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这几个月一直在为买房的事情奔波,看了好多楼盘,期望能找到合适自己的房子。特写本文,记录整个过程,以供未来回顾。

 

买?还是不买?

今年以来,银行收紧房贷,使得整个房地产进入下行的通道。北京,虽不如其它二三线城市一样价格大跌,但是房子的价格一直也没有上升。从上半年传言说二三线会跌、北京的房价不会跌,到现在一些楼盘也开始了慢慢下跌,甚至台湖某楼盘降价 6000 元。看得出来,北京就算是最坚挺的城市,也躲不过这波降价潮。

另外,我在北京也就交够五年的税了,有了买房资格。老婆也一直提着要买房的事,我也认为房子是一个高杠杆的投资,希望买一套。虽说有自住的需求,但是房子是一项很大的投资,也是一笔很大的生意,所以必须考虑这个生意未来的升值空间。买房的本质就是从别人那借了很多钱来投资一件事,一旦亏了,可能都不是工作一年两年那么简单了。

今年六月左右,我是这样考虑按照现在的行情,是买还是不买的问题:

买:

  • 自住房压制了 170000 刚需。(一旦释放,可能会导致房价上涨,所以需要提前购房。)
  • 观望情绪严重。(理由同上)
  • 银行不放贷款或放款慢。(此时买,正是底部。如果等银行放开再买,又来不及了。)
  • 当前银行利率会更高。(理由同上)
  • 我的投资过于单一,需要分散一些到房产上。

不买:

  • 下跌可能性越来越大。

总体上来说,还是要买。一是有自住的需求;二是可能抄到底部,否则未来再涨就买不起了(象 2010 年一样)。

 

新房?还是二手房?

二手房便宜,而且一般都是装修过的。就我看上的京贸国际楼盘来说,新房的价格在 2.7W/平左右,但是二手房却只有 2.2W 左右。所以我本来挺考虑二手房的。不过后来看了许多二手房,发现虽然可以按照 30% 来给首付,但是银行往往会把房子的单价给评得比较低,例如 250W 的房子可能银行只认可 220W,30W 的差价还得算到首付中。这使得一个 200W 的二手房相对一个 250W 的新房来说,虽然总价便宜,但是首付却不少,可能还更多,银行的贷款也就更少。这不但导致了我的首付不足,也不符合我想多拿银行贷款的心理。毕竟,一般人也就买房这次机会,可以从银行拿到这么低价格的贷款。

所以,虽然新房一般都是期房,但是我也只能买新房了。

 

买房的考虑因素

在看房时,我收集了以下的看房指标:

  • 升值预期:地段, 地段, 地段!(其中,房产中介店个数间接反映了该地的火热程度。)
  • 出行成本:交通。
  • 学区房(必备)。
  • 生活成本: 便利店,超市,商场,医院。
  • 车位,车位配比。
  • 拿地时间,周围地价。
  • 成本:总价,贷款优惠程度。
  • 环境,安静,主路、飞机、火车。
  • 开发商。
  • 绿化、物业、 景观系数。
  • 二手房指标:产权、可售?

以上只是简单地罗列了一些,后来,我在看了一些中意的楼盘之后,做了更加详细的对比。

 

几个中意的楼盘

先说京贸国际。

在这个楼盘之前,我就看了一个K2清水湾,觉得那的房价其实是花了许多钱在环境上面,不太合适我们刚需族。老婆后来去跟搜房看团看了一天,回来就给我推荐了京贸国际这个楼盘,说让我无论如何都得去看一看。

所以我就在一个周末和她一起来到这的售楼处。听过楼盘的讲解后,我觉得这个小区身处通州未来的核心区,是该区批准的唯一住宅,周围未来都是大型的企业,地段算是听过的最好的了。周围的环境也不错,有北京唯一的大河流过,有几个不错的公园,也是学区房。另外价格 2.7W 也在承受的范围内,所以我对这个楼盘是非常的看好。

学区房,公园,6号线地铁,CBD,城市副中心,利率95优惠,两室90平米,总价250,毛坯,安静,密度高,房价下行。

 

第二个重点考虑的楼盘是金隅78墅。

这里位置在八通线末端,离地铁10分钟路。户型三居,120平左右,总价不到 300W。三居是我们考虑的重点,而且小区的环境也不错,非常适合居住。可惜八通线末端,有点远啊!-_-#

 

第三个:首开-国风美唐

看了这里,我才知道什么叫作地段好。这个小区在霍营站,也就是13号线和8号线交界处,离地铁5分钟路程。学区房、小三居。当然价格也是最贵的,3.2W/平,不过有 91 平的小三居,总价 300W,已经是极限了。

这个地段,比京贸要好(北京的周边,也比卫星城的核心区要好啊!)。又方便,又有升值空间。升值空间甚至比京贸要好,而且快。

优势:交通之王,13号线、8号线。小三居。

劣势:价格更贵。91平小三居房间都较小,客厅朝北,主卧才朝南。开放式厨房。三居的楼栋位置偏北,更靠近北边的地铁。

 

然后,我对重点考虑的这两个小区做了对比:

bubuko.com,布布扣

bubuko.com,布布扣

 

最终的选择还是 300W 的国风美唐吧!升值才是王道啊。至少当下的行情,不会跌得太厉害吧!地段好,跌了也能涨回来!我算了下,投资房子这东西,因为杠杆比较大,所以只要年升值3%,加上租金,就能保证盈亏平衡。

 

在看完京贸之后,我再次对未来的房价做了一些分析:

  • 地段好,降价趋势弱。
  • 长青腾房价由40000跌到35000,购房火热。京贸的房价没跌,购房冷清。我认为它没有涨就是跌了。
  • 6月已经降准,但是房价依然下行。
  • 四大行稍微放开利率,7月底85利率偶现。
  • 二线放开限购,北京:“不会轻易放开限购”。轻易的意思就是在万一时,政府还是会放开限购,政府也会保房价,不会跌太狠。

总结,北京下跌空间不大,重点看楼盘的性价比。

 

后话

300W的房子,首付就要 90W。我当然没有这么多,所以想办法到处借钱,还好老婆公司可以免利息借我们 30W,帮了不少忙。由于我们去年就已经从银行借了 30W 出来做生意,每个月就要还 8K,如果这次购房后,所有要还的钱加起来,每个月光还钱就要还 30000。但是我都在资产负债表上规划好了,只要生意不出问题的话,家庭财务状况还是可以的,不会太压抑。

祈祷吧,房价不要在我买房以后跌太多!

祈祷吧,生意不要亏!

买房总结

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