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发信人: Richard9 (Richard9), 信区: OurEstate
标 题: 讨论下2018年的北京房市（长文慎入）
发信站: 水木社区 (Fri Feb 23 08:25:01 2018), 站内
过个年回来，大家都会发现版上的主流成了捧二线踩一线，北京是否很快就要被杭州超过了被天津赶上了之类的话题不绝于耳。
所谓外行看热闹，内行看门道，在北京生活，尤其是已经有孩子有住房需求（包括上车及改善需求）的你，是否感觉到了什么？
北京有其特殊性--北京是全国的北京，是 Z F 的脸面，让北京房价一直涨下去会危及执 政 合法性。所以北京必须为全国做出表率，必须先控着。
然而身体很诚实，现在虽然不再唯GDP论英雄了，但萦绕在高层脑海中挥之不去的有一个名词（梦魇）--中等收入陷阱。一旦陷入中等收入陷阱出不来，同样会带来致命的政 治 风险。那么如何越过中等收入陷阱？还是要靠GDP增长。（人均GDP再增长40%，中国将跨过发达国家门槛，如果真能实现，这个事件对中国及全世界的意义怎么讲都不过分）加之国际（尤其美国）经济贸易前景的不确定性，国家不可能如某些X青所愿，大幅加息，搞死地产的同时搞死国内经济。反之，只可能采取适度宽松的金融及财政 政策。（稍有经济学常识的人都知道，一国经济若要保持健康发展，必不可少需要温和的通胀。一旦通缩，对经济的伤害会远超过非恶性的通胀）。而在中国特殊的国情下，居民苦于投资渠道的极端匮乏，又不愿钱放在手里（银行里）白白通胀掉，资金汇流在一起，不可避免的会有超量的资金（压强效应）进入房地产。在一线城市严格控制的情况下，便进入二线及三线， 于是形成这一波二三线的飞涨。
对普通老百姓来讲，这也许并不是坏事。有钱你就买房，坐顺风车实现资产增值，没钱就租房，极低的租售比下租房显得很划算。想想看，热钱如果流入日常的蔬菜瓜果面粉肉类，对在温饱线上挣扎的那些百姓们可能是个更坏的情况。
当然在北京等一线城市手握多套房产的要骂娘了。不过物极必反，风水轮流转--大家都在骂成都十年不涨的时候，成都就在北京阴跌的一年里翻了一倍。二线的猛涨缩小了与北京的差距，更是夯实了北京的房价，并确立了北京下次上涨的基础。（版上另有帖子主题“如今卖两套二线就可以换一套北京”）
有人说了，房价涨都是纸上富贵，自嗨，无意义。但是如果你真的决定卖了北京的房去大理生活，或者给在美国的孩子买套房子的时候，就会发现其实还是有意义的。
还有人说，怎么涨的还得怎么跌回来，不可持续。但是如果你相信（看多）中国的国运的话，那么与全球多数人一样，你会认可中国的发展还远未到尽头。过年期间的一则新闻：北京上海的居民私人财富总额分列全球第五，第六位， 数额远超洛杉矶香港，北京更是已接近巴黎的三倍。所以去年有人发帖说北京的房价都快赶上巴黎了，凭什么？我就回复说，你得这么想，如果你是巴黎人，得琢磨下凭什么半死不活的巴黎，房价居然能比北京高？
如果对全球其他一线城市有足够的了解的话，你会发现中国一线城市的房价并不过分。完全在合理的居民收入可承担范围之内。尤其是北京，版上有人说了，哪里有什么泡沫，完全是钢筋混凝土！经济学上讲的供给和需求都是指的有效供给和有效需求，如果在北京，你的年收入只有四十万人民币，那么抱歉你的住房需求不是有效需求。不可以说不能满足你的住房需求北京的房价就虚高就不合理了。
可能又说了，我这个收入在美国也可以归为中产了，凭啥在北京不能买房？凭啥北京的房价这么高？在美国，日常的各种刚性坑爹开销（保险，医疗，人工服务）远高过中国，美国人又浪费成性。在中等消费的城市，六万美元年收入的所谓中产一年到头能攒下一万美元用作以后的买房首付，就属个中翘楚可以谢天谢地啦。哪像中国，人工便宜，供给充足，只要奔着买房攒钱，许多年入六十万RMB的人一年加公积金可以存五十万。Btw，这个收入其实很典型--实话实说，北京北部产业区的人均收入如果放在美国，恐怕也是仅次于华尔街和湾区的。
北京有的问题，纽约和湾区几乎也都有。纽约的脏乱差，交通堵，治安恶劣等大城市顽疾，会让你分分钟觉得离开纽约到了经济活跃环境优美的中小城市就像逃脱地狱来到了天堂。但这依然不能阻止怀揣梦想的年轻人成批地来到纽约寻求机会，毫不妨碍纽约的房价一骑绝尘远远高过除湾区外的美国其他所有城市。
说到这里，又会有人说了，请注意，雄安！ 由于雄安的发展北京净人口流入将会减少甚至转为负，产业会被转移走云云。但是，首先，我们要知道，雄安是一个政 治目标。它必须体现最高 决策 者的意图。那么这个意图是什么呢？是一定要发展雄安吗？是一定要保证雄安宜居吗？要知道，最开始这个新区是定在霸州的，后来由于地质安全（地震隐患）的考虑才放在了雄安，所以并没有谁自始至终对雄安一往情深，雄安就是一个各方面条件遴选下来还比较适合陪太子读书的丫鬟而已。那么把雄安拔这么高是为什么呢？北京集中了这么多优势资源（这种资源集中度在全世界也可以说是首屈一指），不光年收入四十万的年轻人希望自己以后可以年收入六十万或更多可以留在北京，更有许许多多的既得利益者，不能为这城市创造匹配的价值，但又不能在天子脚下强行把他们驱离（看一下对付无力而驯服的DDRK这事弄得都有多狼狈，就知道把这些人请走有多么不好操作）。所以必须要给他们画一张饼，配一些政策，阻力才小些，才好操作些。
另外，举深圳分流竞争广州的例子是不恰当的。深圳是北京建在广东的飞地，长期以来有着广州难以匹敌的政策优势。而且二者距离足够远，难以形成真正的一体。地理意义上北京与雄安更像是上海的浦西与浦东，可以实质上一体依存（可能有人说了，浦东多近啊，隔个江的事。可是别忘了，浦东开发后很长一段时间里，盘桥到浦东的时间成本与过桥费成本依然使长江像一个天堑阻隔浦东。而各种高速交通网会使北京与雄安的联系比开发开放浦东时的浦江两岸更方便）。雄安本身会成为以北京为中心的JJJ 中的一极，与副中心一样是要方便地为正中心腾出资源来更好地发展，也就是所谓的“腾笼换鸟”（大家未来会对这个始于广东的词越来越熟悉）。能够为正 中心创造高端价值的，请进来，我们会腾出地儿为你提供更好的环境和条件。而不能够创造高端价值的，我们会请大家疏解，去一个新的有着很美好发展前景的地方。
为什么需要在这个时间点提高核心城市的发展水平及利用率呢？还是越过中等收入陷阱的硬任务使然。还记得八九十年代时，中国以北京，上海，广州等城市形成对外窗口，而这些城市中又形成若干高端孤岛与国外对接。当沃尔玛家乐福裹挟着令中国人耳目一新的商业形态及一众洋品牌登陆北上广的时候，内地很多地方还是以柜台后的大妈按顾客手指方向取毛巾肥皂为主要业态。随后经过多年发展，大型超市早已进入二三四线城市并成为主流。今天中国在跨越中等收入陷阱时，一个巨大的挑战就是如何发展高端产业。劳工成本的迅猛升高已使跨国公司越来越多地将低端生产制造等转移至周边低收入国家。中国唯有在高端对美国等发达国家形成挑战，将利润的奶酪留在中国，才有可能支撑起经济的持续发展及业态转型。而这又只能从优势资源密集的一线城市开始，然后推向全国。北京和深圳未来一定要形成可以匹敌纽约和湾区的产业集群，并逐步下延至二三线城市，才能保证中国健康地发展成一个发达经济体。
2011 年底和2015年下半年，我也曾鼓励大家尽快入手北京房产，当时得到很多人的认同，也有很多人跳着脚骂。各种反应我都完全可以理解，屁股决定脑袋嘛。只是我一直是有些迂的，即使对自己不利也要讲出真话。相信当时参考了我的意见入手北京房产的人，内心会觉得花时间读了这个人的帖子没有浪费时间；而张口谩骂的人，如前所述，我完全理解；如果你们承认骂错了，翻过去大家可以继续愉快地讨论问题，反之也祝你们生活在自己的世界里开心就好。
说到这里，有的朋友可能已经知道我的观点了，现在又是一个买入北京房产的时间窗口。从基本面上看，北京现在的房价与其他城市相比已严重低估。这里当然有历史原因，一把手新官上任三把火，连升数级坐在这个位置上，必须拿出些东西来给群众看--打压房价，治理雾霾。逢天公做美，今冬无人吸霾。然而明年怎么办？总不能一直靠天吃饭吧。那边厢中 央的口径也转风了，要满足首套刚需，支持改善需求。适度放开房产调控及房贷的口子，保证健康的GDP增长已是箭在弦上。
北京的房价几年一循环这个规律，这些年下来已成为共识。它背后反映的是一种客观规律，或者说是一种执 政的两难。正如计划与市场经济结合期中国经济的“一抓就死，一放就乱”的循环，也正如资本主义发展中累积的矛盾必然以数年一次的经济危机爆发出来的这种循环。只是人们熟知了规律后，也会抢跑发令枪。所以今年的上涨，我预计会在下半年趋于明显，毕竟上半年还有两 会。但也会有很多人过完年看过形势也凑够钱后会提前抢跑。
如果要问我具体的区域选择，我会推荐好区的非学区。一方面变态的优质学区（天价学区房）未来在社会压力下优质资源一定会在较大片区范围内被平均稀释，所以如果执念于顶尖学区可能会面临巨大政策 风险。另一方面今后若干年都会面临入学新生的爆炸式增长，作为家长一定会希望为孩子选择那种如果孩子真是个苗子不会耽误孩子前途的学校，这样的学校在锁区之后就只可能在西城和海淀。而大锅饭平均后西城已再无洼地，所以优选的方案就是选在海淀位置还不错，而目前学区溢价不大的那些区域。当然，如果能兼有到产业区通勤方便,周围生活便利的优势，那么只要价格合理负担得起尽可以无脑入。
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