由于取消限购未能对疲软的楼市起到刺激效果，各地救市重点开始转向更为关键的放松房贷。

继福州发文“认房不认贷”之后，9月23日青岛市六部门联合发文，要求“出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定”。

与之相呼应，近日，关于工、农、中、建、兴业、浦发等银行将放宽首套房贷认定标准的传闻漫天纷飞，称只要房贷还清，再申请就可以被认定为首套房。但这一传闻随即被各大银行方面辟谣，多数回应为：目前尚未有明确信息发布，首套房贷认定标准暂时不变。

目前国内限购仅剩6个城市，基本上已经全面放松，但楼市并未回暖，地方救市第一波效果有限，放松限贷的第二波救市已势在必行。业内人士指出，倘若限贷放松在执行层面落实，对于购房者和开发商均是利好消息，将有力刺激楼市，但限贷地方政府难以左右，必须要中央层面支持，银行配合才行。目前看来，考虑到房地产市场下行风险加大、收益率下降等因素，银行将大量资金投入房贷市场的意愿并不强烈，地方和银行的博弈还将持续。

银行辟谣说法略显“暧昧” 农行中行明显松动

9月22日，多家商业银行将放宽首套首套房贷认定标准的消息不胫而走，传闻称楼市限贷松绑，房贷还清即可享受首套房优惠政策，甚至有传言称“首套房利率或将重回7折时代”。

传闻发酵不久，各大银行纷纷传来辟谣回应。据媒体报道，工、农、中、建四大行在23日几乎统一口径，均表示限贷松绑暂无消息，目前首套房贷仍按之前“认房又认贷”标准认定。各地方媒体在对当地银行房贷政策进行了解后，也均表示并未出现如传闻所说的情况。特别耐人寻味的是，9月23日，上海浦发银行和兴业银行在通知执行“认房不认贷”后，当天又收回政策，暂缓执行。

不过，四大行虽否认了“放松首套房认定标准”、“七折利率”等传言，但部分回应表述仍略显“暧昧”。昨日，农行“优先满足居民家庭首套和改善型住房消费领域的合理信贷需求”及中行“授权当地分行根据当地市场需求和政策变化适时调整相关政策”的最新表态，似乎与放松限贷的传闻“不谋而合”，第一财经（微博)日报称，两家银行的房地产贷款政策已经出现明显的松动。

9月24日，农行给出了信息相对丰富的回应，称“将顺应市场需求变化，进一步加大房地产信贷投放力度，优先满足居民家庭首套和改善型住房消费领域的合理信贷需求”。

农行还表示：“将加快贷款审批和发放速度，提高服务效率。持续优化房地产开发贷款信贷结构，积极支持安居工程建设，做好相关领域金融服务工作。”

中行昨日也表示，积极支持个人住房贷款业务。“近日关注到媒体报道部分城市放松或取消了商品房限购政策，中行总行已授权当地分行可以按照市场需求和政策变化适时调整相关政策，对不同的购房需求采取差异化策略，提高审批效率，提升服务能力，积极支持居民合理购房需求。”

此外，除中行和农行之外，工行和建行既未肯定也未否定。据新华网9月24日报道称，建行方面表示，建议完善差别化住房信贷政策，尤其是首套房贷认定标准。工行回应称，正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整，将及时做好相关信贷政策的衔接，不断完善相应的金融服务。

而在更高的层面上，央行新闻处对于银行松绑房贷的回应是“目前没有得到这一消息。”而此前市场传闻称，，9月中旬，央行已召集各地方政府、开发商、银行开会摸底，为制定政策做准备。

融360信贷专家徐瑾认为，不排除央行确实已通过指导四大行向市场喊话的可能，这也与上周8月疲软经济数据出台后，央行紧急向五大行注入5000亿资金相符。

“执行有效果就行，说不说并不重要。”央行某地方支行内部人士表示，比如此前棚改的1万亿，以及PSL5000亿都是这样，并没有哪个中央部门站出来认领，但实际上已经操作，预期四季度银行的信贷支持重点将转向房地产领域。

一旦开始实施，也就意味着在第一轮地方放松限购的救市铺开无效后，第二轮由地方先行推动的限贷松绑，将获得中央层面实质性支持。中原地产高级分析师张大伟认为，信贷是否会放松，将成为判断未来一年内楼市走势的唯一最关键因素。

放松限购难解下滑之困 地方放松房贷暗中先行

与银行的“暧昧”表态不同，多个地方政府已正式发布了涉及松绑限贷政策的相关通知或公告。

早在今年8月1日，福建开始执行的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》中便明确提出，购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定。且金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。

8月4日，绍兴市也发文称，在二套房认定方面，将以拟购房家庭实际拥有的住房数量作为认定标准，不考虑购房贷款次数。

9月15日，湖北省住建厅15日发布“鄂六条”，称首套房贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍。

9月17日，福州也发文表示“认房不认贷”。福州政府对首次购买普通住房和首次购买改善性普通商品住房进行了定义，居民家庭为改善居住条件而再次购买一套普通商品住房(含二手房)的行为，属于首次购买改善性普通商品住房。

9月23日，青岛市六部门联合发文表示，出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。与之前一些发文城市不同的是，该意见由青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市城乡建设委员会、中国人民银行青岛市中心支行、青岛市住房公积金管理中心、青岛市地方税务局、青岛市规划局六部门联合下发，金融系统也有参与其中。

多地政府在放松限购的政策中也多呼吁，各商业银行要增加住房开发贷款供应，并向总行积极争取开发贷款额度，优先保障普通商品住房开发项目合理资金需求，进一步提高开发贷款授信审批效率。

地方政府并无对银行的管理权限，为何还要发布文件要求银行“认房不认贷”或降低贷款基准利率？

对此，对此，中原地产市场总监张大伟表示，地方政府积极呼吁松绑信贷，一方面给市场信心，增加市场购房者救市预期，另一方面，则是将稳增长的压力转移到银行。

从7月份开始展开第一轮救市潮以来，房地产新开工、投资、销售数据等各项指标仍旧在下滑，根据统计局数据，1-8月份，全国房地产开发投资58975亿元，同比名义增长13.2%，增速比1月至7月回落0.5个百分点，已连续7个月下滑；房地产开发企业土地购置面积20787万平方米，同比下降3.2%；全国房屋新开工面积114382万平方米，同比下降10.5%；商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月份扩大0.7个百分点。

此外，居民购房意愿也在不断下降。央行日前发布第三季度居民储户调查报告显示，居民投资房地产的热情继续下降，未来3个月内准备出手购房的居民占比14.2%，较上季度下降0.2个百分点。

在此背景下，鉴于地方放松限购难解楼市下滑之困，政府又纷纷出台第二轮房地产支持政策以稳定经济增长。

“目前为止，已经有多个政府发布了有关信贷方面的松绑文件，‘认房不认贷’预计将接棒限购松绑，成为9月份后楼市松绑的最主要政策。”对于后市政策走向，张大伟如此预测。

而对于放松限贷的效果，链家地产市场研究部张旭分析表示，“总体来看，无论现在是否有银行开始执行，但未来信贷政策将呈放松趋势，对于市场预期仍然会造成影响。”他认为，未来，若首套房认定标准放松，对楼市的影响要明显大于限购的松绑，刚需及首次改善客户将成为受益最大的群体。

中原地产华南总监李耀智乐观预计，目前改善型需求占购房比例约30%，刚需占70%左右，如果首套房认定标准更改，改善型群体的比例至少将上升10%，整体成交量上升也会带动刚需入市，市场成交量有望回升20%-30%。

9月房贷利率涨跌互现 地方和银行将持续博弈

在政府、市场压力下，限贷松绑看起来已经大势所趋，但最新数据却显示9月全国房贷利率走势没有出现市场所预期的进一步宽松，而是呈现涨跌各半、松紧各异的状态。尽管多地出现了9折以下的折扣利率，但无一例外都附加了苛刻的限制条件。

融360最新报告显示，根据全国较具代表性的23个重点城市近400家银行进行样本分析显示，9月份房贷数据与8月变动不大，宽松环境相当。其中，一线城市，上海优惠利率较多、幅度也够大，但条件苛刻；北京、广州、深圳较上月稍有放松。二三线重点城市房贷利率涨跌互现。

值得注意的是，虽然9月上海、北京、青岛等地出现8至9折优惠利率，但背后却附加了种种苛刻的限制条件，使得看似存在的优惠利率实际上遥不可及。比如，中信银行上海分行要求客户存贷款总额80%以上的存款，才可享受8折超低优惠利率。民生银行上海分行则规定近3个月内金融资产超过500万元的客户，首套房可以享受8.5折利率。

融360信贷专家徐瑾认为，临近年底，若央行不再出台相应的刺激手段对信贷政策进行调控，则银行因额度紧张适度收紧房贷政策将是大概率事件。地方政府喊话仅是一厢情愿。

南京日报9月24日引述江苏省房地产研究所所长李智观点称，银行并不愿意把大量资金投向房贷市场，而这也是地方政府发文呼吁松绑房地产信贷政策而银行却迟迟未动的症结。“房地产市场下行，银行业已经不再那么看好房地产，对房地产业的风险偏好已经转向。”陈志举例称，以前作为银行重要优质资产的开发贷，现在也并不再愿意过多投放。

陈志认为，投入时间长、收益率下降是银行不再青睐住房贷款主要原因。“房地产的贷款周期比较长，一般为10到30年。并且，个人住房贷款利率水平一般在5%到7%，公积金是百分之五点几，如果房贷再打折的话，对比现在的信托或者其他的一些金融产品出来，银行的收益会更加减少。”

8、9月间，福建、湖南、四川、湖北相继出台省级救市文件，杭州、西安、无锡、南京等城市也进一步松绑限购至全面取消，开启了新一轮的调控，目标直指限贷政策。但是，融360的监测数据显示，武汉和南京并没有因为当地政府喊话，而出现房贷利率放松局面。两城市优惠利率绝迹，首套房基准利率上浮5%是主流。南京银行、中国银行、兴业银行等多家银行表示二手房贷款额度比较紧张。汇丰银行和北京银行更是明确表示不做二手房贷业务，平安银行和广发银行依然停贷。

融360分析认为，在四季度保增长的压力之下，地方政府会继续喊话要求松绑限贷，提振市场信心，把“压力”转移给银行。同时，主导地方性银行下调房贷利率和增加专项资金，为房贷市场注水，进而倒逼大中型商行调整利率。商业银行会根据房贷市场情况变化做出让步，在可承受范围内，适当下调房贷利率，但幅度有限。预计央行迫于各方压力，会据市场情况对限贷政策进行调整，出台修改首套房认定标准、指导国有行提供更多优惠利率等措施。（腾讯财经综合）返回腾讯网首页>>