虽然今年楼市市场整体低迷，但高端住宅市场表现向好。据机构统计显示，8月北京别墅成交套数为260套，环比上升26.8%，成交面积也达为69720平方米，环比上涨3.6%，成交均价达36384元/平方米，环比上涨幅度达到11.2%。除去保利·海德公园外，中赫·万柳书院及万科甲柒拾柒号也将在今年年底前入市，无形之中催热豪宅市场，并提高了豪宅市场价格段位。那么北京豪宅市场具体情况到底是怎样的？有哪些原因使豪宅市场逆势而生？之后的市场将向什么方向发展，腾讯房产对此展开调查。

豪宅市场逆势升温

日前，位于奥北别墅区的北辰·红橡墅项目样板间开放，吸引不少购房者前去参观。据销售人员介绍，该项目本期提供房源99套，主力户型为360-510平米联排双拼别墅，总价800-1500万元/套，房源均为地上二层，地下一层结构，预计2015年9月毛坯交房。“最近前来参观、咨询的购房者较多，不少人一直关注着楼盘动态。”该销售人员说道。

从事金融工作的张先生今年年中就有升级置业的打算，在他看来，该项目位置、价格都较为合适，张先生希望在市场较为低迷的时候入手，买个“低价”，用于自住的同时，也算是做了回中长期投资。

据了解，像张先生有这样想法的购房者不在少数，但这类人群也有他们的担忧。刚看完样板间的李女士对腾讯房产表示，因为最近市场传言限贷政策将松绑，所以她还想再观望下，看看房贷究竟能有多少优惠。另外李女士也表示，因为近期入市别墅项目较多，她还想在这段时间里，多实地看盘，进行比较后再定夺。

有7年高端住宅项目销售经验的张玉霞告诉腾讯房产，相比刚需楼盘，今年豪宅市场相对热闹。尤其是进入楼市下半场，不少楼盘相继入市，购房者选择面增大。虽然高端项目在价格下调上一向较为“矜持”，但是个别项目也会给到置业者一定的优惠。

豪宅集中放量使选择面加大

据亚豪机构统计数据显示，8月，北京64个在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目共售出180套，环比上月上涨73%。其中，套均总价在1000万以下的楼盘共成交156套，在总成交量中占比87%。套均面积100-200平米的中小户型豪宅自年中开始，市场占比就在逐渐增加。8月份则占据整体市场近八成，主导北京公寓豪宅市场。由此可以看出，开发商销售策略的变化直接影响了购房者置业方向与置业理念，而置业者购房计划的改变又促使开发商进一步调整销售战略，从而赢得市场。

中原地产首席分析师张大伟认为，豪宅市场成交乐观建立在两个基础上，一是豪宅价格低于购房者预期入市，二是豪宅项目入市量增加。“豪宅置业者一般都是有多次置业经验的，他们会选择在市场相对萧条之时购买。”张大伟说道。

中国豪宅研究院院长朱晓红也认为，相比普通商品房，今年豪宅市场整体情况较好，总体来看，豪宅价格不会出现大起大落的情况。以价换量不是豪宅的营销方式，当然不排除个别企业因资金周转不灵而选择此种营销方法。至于豪宅成交量增幅，还要进一步观察。不同层级、不同档次的豪宅销售表现不一。此外，朱晓红表示，虽然地方限购政策逐步放松，但是北京地区的限购政策暂时还不能取消，因为北京市场需求量较大，如果彻底放开，那么市场成交量及成交价格都会上涨。“今年顶豪集中放量，往年北京市场很少见。”朱晓红说道。

据美联物业统计数据显示，自今年初“限高令”开始松动以来，高端豪宅项目入市积极。截止今年9月上半月，北京共有14个单价超过5万的豪宅获得预售许可证，同比去年同期上涨1倍。在14个豪宅项目中，以行政区划分，项目最为集中的行政区为朝阳区及海淀区。从环线角度上划分，有5个项目分布在四环以内，包括保利海德公园(楼盘资料)、中海枫丹公馆等。相比去年项目集中于东、东北5-6环相比，今年豪宅重回核心区域，增加了购房者的置业兴趣。

那么，豪宅市场升温究竟能持续多久？对此，北京懋源置业有限公司总经理张津岭认为，未来伴随城市核心区土地供应大幅减少，可供开发的新地块较少，在这种市场供应稀缺的情况下，城市精英阶层对高端公寓的需求却在日益增加，市场存在明显的供不应求。除了基本的地段价值、配套价值外，如何打造出项目独特的气质、提升价值是开发商在项目开发建设中必须重点考虑的，也是决定各项目市场地位的重要衡量因素。

亚豪机构分析师认为，近两年来北京土地市场多宗高价地块频出，伴随项目开发周期逐渐完成，包括利海德公园、万柳书院、佳兆业广场、融创农展馆等项目都将于今、明两年陆续进入销售阶段，到2015年，预计将有逾70个公寓豪宅项目同期在售。未来北京高端市场需求客群将逐步转变为以升级改善型的自住需求为主，四环内高端项目价格仍会保持稳定，而五环以外的公寓豪宅项目价格将可能出现波动。

（腾讯房产）