北京楼市政策松动信号加强 新盘平价快销仍是主流

华夏时报记者 董映颉 赵普北京报道

“从今年年中开始，市政府及住建委等相关部门就房地产政策的调整进行过多次讨论，尽管直接取消限购并不可行，但允许适时适度调整调控政策成为目前市政府的一种思路。”接近北京市住建委的一位业内人士对《华夏时报》记者表示。

实际上，北京楼市政策已现松动迹象，例如放开高端住宅限价、调整普通住宅认定标准等。而在这一系列举措背后，是北京楼市遭遇成交量下滑、库存逐步走高的困境。多位业内人士称，政府有可能在税费、高端项目限购等方面继续松绑。

政策松动

在9月30日央行下发文件放松首套房认定标准的当天，北京市也出台了关于调整普通住宅认定标准的文件。

北京市住建委相关负责人对记者表示，调整普通住宅标准看上去只是一项微调，但这一政策调整后，享受税收优惠政策的普通住宅覆盖面有所扩大，起到了支持普通家庭购买中低价位普通住房、减轻了购房税费负担的作用。

“政策调整需要一步一步来，北京作为首都，一举一动都引人关注，因此先从看上去不太敏感的政策入手，观察上级政府和市场的反应后再逐步进行调整，才能将舆论影响降至最低。”上述接近北京市住建委的业内人士表示。

“北京在政治和经济上的特殊地位，决定了房地产的相关政策在调整节奏上一定是缓慢、稳妥地进行。”北京一家房地产研究机构负责人告诉记者。

“目前北京在售商品住宅库存量已经突破9万套红线，成交一直难以恢复，因此政策调整在所难免。”总部在北京的一家全国性房地产企业副总告诉记者。

上述房企副总补充道，后续有可能率先放开高端市场限购。因为高端市场限购的直接影响是土地收入。此前北京孙河地块流拍，与高端市场持续限购有一定关系，高端市场低迷，已经影响了开发商的拿地热情。

不过对于北京市住建委而言，对放松高端住宅限购的考量仍有诸多限制因素。

“高端市场有放松限购的政策依据，”北京市房协秘书长陈志曾对记者表示，“但具体应该怎么放松，明松还是暗松，对高端住宅如何定位，都是政府部门需要谨慎考虑的内容。”

新盘价格仍平稳

央行房贷新政出台后，北京楼市已有所回暖。上述大型房企北京区域公司副总告诉本报记者，限贷放松提振了市场信心，国庆期间该公司旗下各项目来访量明显增加。

21世纪不动产北京区域总经理寇海龙表示，10月份新建商品房仍将以平价入市为主，但二手房价格会很快止跌并转为上涨。

以房山区域为例，目前房山的在售楼盘包括首创伊林郡、合景领峰、智汇雅苑(楼盘资料)、金地朗悦(楼盘资料 业主论坛) 等项目，区域均价在22000元/平方米左右。合景领峰一位销售人员称，目前尚未接到涨价通知。

顺义区域的首创派尚国际项目在近期首次开盘，这个面向刚需客户的楼盘也将走平价策略，称“月薪超过6000元则月供无压力”。接近首创内部的一位人士告诉记者，目前首创派尚未有调价的打算。

今年9月，北京市住建委曾提出将首先完善价格引导机制，对定价基本符合市场实际的项目加快审批。在这一政策的引导下，此前受制于北京严厉的限价政策而不能入市的豪宅项目，如紫禁壹号院(楼盘资料) 、合生霄云路8号、五矿万科如园(楼盘资料)等，开始集中入市。

位于燕莎使馆区的豪宅项目合生霄云路8号在十一前推出了450平方米和520平方米样板间，并引进意大利著名的家具定制品牌迪拉索·高品作为特色。其置业顾问表示，项目开盘至今去化已达7成，价格一直相对平稳。

朝阳区骏豪中央公园广场(楼盘资料) 项目为增加卖点引进唯氧科技系统，但项目负责人张胜对记者表示，项目入市价格仍将参考周边价格。

此外，位于亦庄的紫禁壹号院日前举办了发布盛典，融创北京区域总经理荆宏表示，作为法式合院，希望紫禁壹号院在产品细节、整体性角度上可以区别并超越西山壹号院。

“一些房企对个别销售状况较好的项目的价格进行了微调，这也是基于市场好转而做出的调整。”上述华南房企北京区域副总表示。

他补充道，由于1月至9月很多房企的销售任务完成情况不好，各项目公司压力较大，四季度依然是以跑量为主，但与二三线城市不同的是，北京楼市需求仍然比较旺盛，合理定价就能换来销量。预计明年北京房价可能会上涨。

根据北京市住建委监测数据，截至9月30日，北京存量房网签量10412套，比8月增长7.41%，其中住宅成交9109套，比8月增长8.0%，新房成交量要好于二手房。

不过，尽管成交情况有所好转，但北京住宅存量在10月份也达到了最高点。据亚豪机构统计数据显示，10月7日，北京商品住宅可售套数已经突破9万套，达91265套，与今年年初的5.5万套库存相比大增3.6万套。

亚豪机构副总经理任启鑫分析，随着信贷松绑政策的逐步实施，预计未来刚需刚改型购房需求加快释放，助力四季度北京楼市成交量复苏回暖，但房企在高库存以及全年销售业绩等因素影响下，未来一段时间楼盘项目仍将会以“跑量”为主。

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(华夏时报)