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在人类近100年的历史进程中，重要经济体一共爆发过3次房地产大崩盘。
第一次是1926年美国房地产崩盘，后续直接引发了上世纪30年代全球性的金融危机。
第二次是1991年日本房价崩盘，导致日本经济进入长达20年的滞涨期。目前东京的房价，也尚未恢复到历史最高峰值，而这二十几年来，包括中国在内的主要经济体的房价却已经上涨了十几倍。
第三次是1997年香港楼市梦碎，六年多的时间里，香港房价跌幅一度达到70%，导致出现几十万的“百万负翁”。无数人因为破产而跳楼、吞碳。因为楼市崩盘而破产的人中，最著名的应该是香港演艺明星钟镇涛。
在这三次楼市崩盘的历史中，其中关系最复杂、和我们渊源最深、离得最近、最值得我们深思的应该是香港1997年的楼市崩盘。
今天，我们就从历史上香港房价的7次上涨和6次下跌谈起，探讨一下为什么香港的房价能够走到今天的世界第二。
1945年之前的香港，仅仅是一个人口大约50万人的小城市。一切的改变，发生在1945年8月15日日本投降。二战结束后，中国国内战争爆发，无数国民党高官、政府要员、土豪乡绅、大资产家带着万贯家产和家眷纷纷涌入香港。短三四年时间，香港人口从50万暴涨到200万。当时，大陆最著名的逃港人，应当非上海第一帮派头目杜月笙莫属。
同时，加之在二战中房屋损坏严重，香港住房问题出现前所未有的紧张，房荒随即爆发。稀缺的住房，不差钱的新进入者，两相碰撞，香港的房屋价格和租金价格随即大幅上涨。这是香港这个弹丸之地第一次感受到房子的威力。
1950年，朝鲜战争爆发，香港转口贸易受到严重波及，经济陷入萧条，房地产市场也随之进入下降通道。
1953年，朝鲜战争结束，亚太地区进入和平建设时期，香港得益于港口地缘优势，经济开始快速复苏，同时，受益于工业化进程的加快，房地产市场在低迷了3年之后，也逐渐恢复活跃。
这时，吴多泰和霍英东在这个时候发明了“分层出售”和“分期付款”这一史无前例的销售新模式，将房屋买卖的主体由之前的大公司整栋购买，扩大到个人分层分户购买。随即，房屋交易量陡然暴增，“炒楼花”一词第一次出现在香港人的视线里。
市场买卖的活跃，尤其是个人可以买房产生的“炒楼花”现象，带动了价格的大涨，一年时间内，核心地段的地价上涨超过一倍，房价上涨超过2倍。面对短时间出现的暴涨，港英政府出手调控，提高交易税费，打击炒楼花行为，随即楼市转冷。1958年，没有夯实的香港房价闻风受惊，出现大跌，两年内下跌约三成。
这一时期，整个亚洲经济进入快速发展通道，四小龙开始登上国际舞台。作为四小龙之首的香港，工业化快速推进，社会财富迅速积累，居民收入大福增加，香港第一次吸引了全球资本的关注，国际资本和炒家纷纷涌入香港。这是香港制造业的黄金时期，李嘉诚的第一桶金，就是在这期间通过长江塑胶厂赚到的。
在这种大的背景下，从1960年开始，香港的楼市再次繁荣起来，地价房价快速上涨，一时出现供需两旺的局面。不过，第一次面对国际资本的香港，经验不足，很快就受到了巨大的冲击。1965年香港爆发银行信用危机，信贷紧缩。严重依赖贷款的楼市被抽水，购买力迅速下降，房地产价格随即大跌。
1968年，香港经济开始逐渐复苏，在政府的主导下，产业结构也开始转型，制造业逐渐萎缩，而旅游、金融和商贸业迅速发展。香港政府也开始启动新市镇开发计划，香港迎来了经济转型的大发展，GDP快速增长，每年都超过10%，被称之为香港奇迹。
以李嘉诚为代表的制造业巨头纷纷转型房地产，长江实业、新鸿基、新世界等地产公司纷纷跑马圈地。
这时，大量国际热钱也快速流入香港，多重因素促使楼市迅速升温。居民炒楼花、开发商捂盘惜售、大资本疯狂扫货，投机的味道弥漫整个楼市，进而传导至股市，股市一路狂飙，从二百多点大涨至最高的1774点。物极必反，1973年疯狂的股市泡沫破灭，一年内跌到150多点，跌去九成，股市哀鸿遍野，无数人倾家荡产，跳楼自杀。紧接着，房地产价格也遭受重挫，最大跌幅超过四成。
1976年，在政府的干预下，香港经济逐渐企稳，股市也从谷底逐渐回升。这时，香港政府重新调整香港的城市发展定位，现代金融中心被首次提出。一系列的优惠政策颁布实施，比如实行资金自由往来，税费减免等。随即，一大批国际金融机构、世界500强公司纷纷到香港成立分支机构掘金，香港国际金融中心的地位逐渐凸显，人口也首次突破500万大关。
500万人口的总量在当时的亚洲仅次于日本东京，在全世界也能挤进前十。同时，香港开始修建地铁，拓展城市半径。在一系列大利好之下，香港楼市迅速复苏。
而长江实业、新鸿基、新世界等地产巨头乘机纷纷上市，诞生了身家数十亿上百亿的地产富豪李嘉诚、郑裕彤等。1981年底，世界经济动荡，同时中国开始和英国谈判97香港的回归问题，国际资本闻风纷纷撤退，人们对香港的前途充满担忧，楼市在持续的火爆会后快速转冷，连跌3年。
面对大众对香港的信心危机，1984年中英发表联合声明，特别是大陆提出的50年不变政策，逐渐稳住了国际资本、香港富人和普通民众对香港发展的信心。1985年，楼市开始逐渐升温。谁也没有想到，这一轮即将到来的楼市大涨，会持续整整12年。
1986年，港币随着美元贬值，银行利率大幅降低，甚至出现罕见的负利率，这比美国负利率还早了整整20年。在这种环境下，楼市被极大地刺激起来，尤其是投机炒作资金快速流入香港楼市，房价势如破竹，大涨12年一直到97香港回归，中间虽然有过短暂的喘息，但很快空头就被多头打的体无完肤。
尤其是香港回归之前的两年间，房价进入疯狂的冲刺阶段，短时间就实现了3倍的涨幅，因为所有的香港人都坚信，回归之后的香港，一定会成为大陆有钱人向往的天堂。13亿大陆人，哪怕是前1%的富人涌入香港，也会将香港的房价托上天。
巨大的财富效应加上负利率，尤其香港人脑海里潜在的1300万大陆最富裕的接盘侠，让所有的人都加入了购房大军，甚至很多低收入人群，也背负数百万的房贷，所有人都坚信，香港的房价还会涨，不买房就是傻子，一个月涨10%稀疏平常，巨大的赚钱效益让香港楼市陷入完全的疯癫之中。12年间，香港房价涨幅超过6倍。
那时候，所有的香港人，关心的都是房子，大家完全没有心思工作，每天见面聊得最多的就是谁家的物业这个月又升值了多少，哪里又有新的楼盘要开盘了，谁谁谁通过买楼赚取了千万身家。
由于买房人太多，房子供不应求，开发商不得不实行摇号购房，而摇号购房引发的后果就是摇到一套房，转手就能赚取少则几十万多则上百万的差价，一套房的利润超过无数人十几年的工资收入，于是更多的人在赚钱效应的驱使下加入排队摇号大军。
因此，香港在1996年就进入了全民摇号买房的时代，比成都足足早了21年。1997年香港灏景湾楼盘开盘，排队购房的大军连绵3公里看不到尾。
而长江实业、新世界、香港置地、九龙仓等地产巨头也没闲着，他们利用在资本市场上融来的钱，大肆在土地市场上买买买，一时间，土拍疯狂、地王频现，面粉价格逐渐高过面包价格。所有人都坚信，房价必涨无疑。所有人也坚信，1300万大陆土豪会来接盘。
香港永远涨深入人心！十年后，财上海在他的菜场经济学理论中，也提出了核心观点：京沪永远涨。
然而，坚持了12年持续上涨的香港房价，在1997年嘎然而止。对于香港楼市，1997年发生了两件大事，这两件大事任何一件都可能在楼市引发七级地震。一是亚洲金融危机爆发。二是香港回归后的第一任特首董建华上任。
1997年底，亚洲金融危机爆发，虽然在大陆政府的全力支持下，香港没有像泰国韩国一样被索罗斯等国际资本割韭菜，但是香港经济本身仍然元气大伤，这直接刺破了香港楼市的巨大泡沫，房价在一年之内直接腰斩。
但如果仅仅是金融危机的话，尚不足以将香港楼市彻底击垮，因为08年全球金融危机时，中国和美国的房地产都出现过短暂的下跌，但是在中国4万亿和美国量化宽松政策下很快就恢复过来并再创新高。
而真正改变当时香港楼市的，应该是董建华，因为他彻底击溃了香港人对香港房价永远涨的信仰。打击了比黄金还珍贵的信心。
1997年的香港，高房价引发了极大的民愤。所有人都在谩骂高房价，骂政府无能。
买不起房的人骂政府，因为他们想买房；只有小房子的人也在骂政府，因为他们想买大房子；有大房子的人，还是在骂政府，因为他们想有更多的大房子。穷人骂政府，富人也在骂，所有人都在骂。所有人都抱怨买房难，而所有人又都在倾其所有加入买房大军。
当时出现过的一个盛况是：没有新楼盘开盘时，香港人就聚集在一起，骂政府管控房价无力，让香港人被房子压得喘不过气来，高房价严重制约了人的创造力，创新力，不利于社会发展。而一旦有楼盘开盘时，所有人又转身就聚集到售楼部加入浩浩荡荡的排队购房大军之中。
董建华作为大陆认同的第一任特首，应该说还是特别希望干出一番政绩的，毕竟作为首任特首，更容易名留青史。同时，董建华也不想让中央政府失望，毕竟香港刚刚从英国哪里收回来，治理好了，是给大陆长脸，治理不好，就是丢脸。
雄心勃勃的董建华提出，在他担任特首的十年内（他以为自己能连任满10年），要让七成的香港人买到属于自己的房子，对于实在买不起的，轮候租房的时间由5年缩短到3年。
为实现这个目标，董建华提出每年新建不少于八万五千套廉价住房的计划。董建华这么承诺，也是这么干的。第一年开工建设数量就达到10万套，第二年8.5万套，第三年10万套，第四年9万套。
从2000年开始，廉价住房开始入市，一次十万套的巨大供应，立刻对楼市产生了巨大的冲击，金融危机后刚刚有所复苏的楼市再次跳水。而且后续几年廉价住房源源不断入市，香港居民对楼市永远涨的信心彻底被击垮了，房价一泻千里。
到2004年时，最高已经跌去七成。这也是香港楼市有史以来跌的最惨重的一次。几十万高位购房的人，没有等来大陆的接盘大军，却把自己硬生生变成了百万“负翁”。无数人破产，其中就包括香港明星钟镇涛，据说钟镇涛在楼市上共计亏损超过2亿元。
当政府以为打败了高房价，香港市民会拍手叫好送锦旗的时候，没想到等来的却是2003年7月1日香港回归六周年时的50万人大游行。香港人游行，不是庆祝香港回归，也不是庆祝终于可以买到便宜房子。
他们游行，是要董建华下课滚蛋，是要政府救楼市。
因为，房价的下跌，影响到了曾经高价位买房人的利益。尤其是很多不顾自身实力，疯狂举债炒楼的人，面对腰斩的房价，只有破产一条路可走。很多炒楼破产的人选择了自杀。
可能连董建华自己也没有想到，他替香港人击败了高房价，最终却被香港人指着鼻子骂。甚至那些只拥有一套小房子的人，也在骂。因为他们也不希望自己那套小房子跌价，哪怕是他知道他的下一代能够买上便宜的房子也不行，他们考虑的只是眼前自己利益是否受损。
这时候香港人才发现，他们不是真的希望房子价格越便宜越好，他们只是想自己买的时候便宜，一旦到自己的手中之后，就不能跌价。说到底，他们希望的是通过洗劫别人的财富来达到让自己富裕的目的，没有人会承认自己当年是因为贪婪而高位买入房产的。他们把一切原因又都推给政府，骂政府。他们呼吁政府挽救负资产者，拯救香港中产阶级。
在人类历史上，让房价涨第一次理直气壮。
据说，当时新上任的温相是准备在香港停留三天庆祝香港回归7周年的，结果，50万人的游行骂街，气的温相参加完上午的庆典下午就匆匆回京了。
面对汹涌的民意，董建华八万五计划停止，紧接着，政府开始急剧压缩土地供应，香港房价逐渐企稳。应该说，香港原本可以彻底解决高房价的机会，最终还是被香港人自己给葬送了。2005年，董建华黯然离场，八万五计划，也成为他政治生涯最大的败笔和离任的导火索。
八万五计划停止后，香港市场上的廉价房屋逐渐退出，同时，有董建华悲惨的先例在那，香港后续的接任特首充分吸取了教训，再也没有一个人提出恢复廉价房屋的计划。
不仅如此，正常的商品房土地供应也逐年压缩。目前全香港每年新上市商品房大概只有2万套，这个供应在香港特首zyq当政期间更少，年均大约为1万套，最低是在2007年，全港只有8000套新房供应。
8000套供应是个什么概念？这个数据放在同等人口规模的内地城市重庆，也就是两周的成交量。香港这种极端的供应简直令人窒息。
与窒息的供应形成强烈对比的是旺盛的需求。目前香港大约有本地居民750万人口，对应家庭大概为200万个。因此，这两万套新房供应，住房的供需比约为1%，本地居民都完全满足不了。这种巨大的潜在刚性需求，使香港楼市具备极为疯狂的涨价基础。
这种现象与目前的北京极为相似，目前北京每年的新房供应量较最高峰时期已经减少了七成，而且新房供应大多位于五环之外，因此有人预言，五环之内的北京，将和香港看齐，不是没有可能。
推动香港楼市上涨的另一个重要因素就是全球输入性的量化宽松。由于香港是世界著名的自由港，资金来去自由，金融自由也导致了其紧盯美元的货币政策，而不像国内有人民币的汇率管制，可以确保相对稳定的汇率。
因此，只要美国一放水，香港金融就跟着发洪水，这一点在2008年的金融危机之后表现的尤为突出。公开的官方数据显示，自2009年美国量化宽松政策以来，流入香港的国际资本高达1500亿美元。
同时，香港在住房上是不限购的，理论上只要你有钱，就可以无限买，因此，这1500亿美金有很多都通过各种渠道流入了香港的楼市，推动着香港的房价屡创纪录。而前段时间爆出来的最牛香港业主坐拥15645套房正是一个最好的注脚。
当然，在推动香港楼市不断刷出新高的多重因素中，有一股力量是不容忽视的，那就是大陆富豪的持续涌入。
1997年回归之前的两年，香港楼市加速冲刺的一个重要原因就是香港人坚信人傻钱多的有钱大陆人会在香港回归后冲过去接盘，然而结果并未如他们所愿。当时大陆的有钱人没有冲过香江的原因主要有两个，一是严格的金融管制，当时正是铁腕总理朱相当政期间，外汇的管制非常严格。
二是1997年时香港的房价相对于大陆来说实在是太高了。当时全港的房屋均价经过12年的上涨，已经达到7万元每平米，是同时期纽约的2倍，而北京四环内和上海内环内房屋的均价也才三千多不到四千。
当时香港房价对于北京上海人民来说也是天价。那时候北京上海看香港，类似于今天银川西宁看北京，不吓的尿裤子就算是人中龙凤了。
同时，那时候大陆还没有进行各种花式私有化，以某生物公司老板为代表的一批新贵们还只是月收入一千多元的国企职工；演艺界的一姐刘晓庆最大的一份合同也没有超过五十万；阿里巴巴要1999年才成立，马云还只是一名英语老师。
一切的改变，发生在2008年，这一年可以看作是大陆富人和资本陆续流入香港的一个分水岭。四万亿政策之后，国内的财富分配发生了巨大的变化，大陆通过各种方式逐渐富裕起来的新贵们，突然发现香港的房价已经不是那么的遥不可及，甚至在很多人的眼中，是那么的便宜。
就在李嘉诚等香港本土富豪大举撤退西游之时，大陆的科技新贵、私企老板、体育明星、演员艺人、隐形贵人却纷纷涌入香港购置物业。同时，香港政府在2006年也适时推出了优才入境计划，吸引外地人来香港定居，大陆很多体育明星和演员都通过优才计划移民香港，而移民香港之后的第一件事，当然是买房。
科技新贵、私企老板、体育明星、演员艺人、隐形贵人在港置业大多瞄准的是香港的顶级豪宅，一出手少则几千万，多则几亿几十亿。虽然成交套数占总量不算多，但是成交单价和总价高，不断刺激着大众的神经，起到了推高香港房价的鲢鱼效应作用。
据统计，最近五年，香港成交的顶级豪宅，超过60%都是被内地买家买走的。
在多重因素的共同作用下，2004年至今，香港的房价已经实现了连续15年的上涨，中间尚未经历一次像样的回调。目前，香港全岛均价已经突破25万，三四十万一平米的房子随处可见。
香港的住房价格目前已经是全世界第二高，第一名是摩纳哥，每平米超过40万。因此，就像1997年香港人坚信大陆人会涌入香港接盘一样，现在，几乎所有的香港人都相信，香港的房价还有很大的上涨空间，至少要超过40万一平米的摩纳哥吧？
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