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20200218土地增值税

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1. 概念

   

   1. 对

   2. 有偿

   3. 转让

   4. 国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权

   5. 取得增值收入

   6. 的单位和个人

   7. 征收的一种税

2. 转让房地产过程

   

   1. 转让方（卖方）

   

   1. 增值税

   2. 城建税

   3. 教育费附加及地方教育附加

   4. 印花税

   5. 土地增值税

   6. 企业所得税/个人所得税

   1. 承受访（买方）

   

   1. 契税

   2. 印花税

3. 征税范围

   

   1. 基本征税范围

   

   1. 转让国有土地使用权

   2. 地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让

   3. 存量房地产的买卖

   1. 特殊征税范围

   

   1. 不属于征税范围

   2. 免征

   3. 暂免

   4. 交纳

   5. 继承

   6. 出租

   7. 赠与

   

   赠与直系亲属

   赠与承担直接赡养义务人

   公益性赠与

   赠与邻居，税务局不信

   1. 抵押

   

   抵押期间

   发生权属转让

   1. 交换

   

   个人之间 互换自有 居住用 房地产 经核实

   其他情形

   1. 合作建房

   

   建成后按比例分房自用

   建成后转让

   1. 其他

   

   代建房

   房地产的重新评估

   后来出售

4. 两税比较

   

   1. 国有土地使用权出让

   1. 不纳

      土地增值税

   2. 承受人缴纳（不得因减免土地出让金减免契税）

      契税

   1. 土地使用权的专长（不包括农村集体土地承包经营权的转移）

   1. 转让方纳

      土地增值税

   2. 承受人缴纳（不得因减免土地出让金减免契税）

      契税

5. 应纳税额

   

   1. 累进税率

   

   1. 全额累进

   2. 超额累进

   3. 超率累进

   1. 超率累进

   2. 增值额=应税收入-扣除项目

   3. 增值率=增值额/扣除项目

   4. 应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数

   5. 土地增值税税率表

   

   1

   级数

   x≤50%

   增值额/扣除项目金额

   30%

   适用税率

   0%

   速算扣除系数

   2

   级数

   50%<x≤100%

   增值额/扣除项目金额

   40%

   适用税率

   5%

   速算扣除系数

   3

   级数

   100%<x≤200%

   增值额/扣除项目金额

   50%

   适用税率

   15%

   速算扣除系数

   4

   级数

   200%<x

   增值额/扣除项目金额

   60%

   适用税率

   35%

   速算扣除系数

   1. 应税收入

   

   1. 转让房地产的全部价款及有关的经济利益。
      货币收入、实物收入、其他收入

   2. 营改增后，梯度增值税的收入，不含增值税收入

   3. 销售（视同销售）比例影响扣除项目比例

   1. 扣除项目

   

   1. 销售新房

   

   ①取得土地使用权所支付的金额

   

   地价

   契税

   ②房地产开发成本

   

   土地征用 拆迁补偿
   前期施工 建筑安装工程
   基础设施 公共配套设施
   装修 开发间接费用等

   房地产开发费用

   

   利息能算清+金融机构出证明

   

   允许扣除的费用=利息+(①+②)*5%以内

   其他情况

   

   允许扣除的费用=(①+②)*10%以内

   二选一(利息能算清+金融机构出证明, 其他情况)

   有关税金

   

   城建税 教育费附加 地方教育附加等

   财政部规定的其他扣除项目

   

   房地产企业加计扣除=(①+②)*20%

   1. 销售旧房及建筑物

   

   取得土地使用权所支付的地价或出让金
   契税

   旧房及建筑物的评估价格

   

   =重置成本价*成新度折扣率

   转让环节缴纳的税金

   

   城建税 教育费附加 印花税

   不能取得评估价+契税凭证+购房发票

   

   契税

   按发票金额
   从购买年度起至转让年度
   每年加计5%扣除

6. 房地产开发企业土地增值税清算

   

   1. 必须清算

   

   1. 房地产开发项目全部竣工全部完成销售

   2. 整体转让未竣工决算房地产开发项目

   3. 直接转让土地使用权

   1. 税务机关可要求清算

   

   1. 已竣工验收的房地产开发项目，
      已转让的房地产建筑面积/可售建筑面积85%以上
      or剩余可售建筑面积已出租或自用

   2. 取得销售/预售许可证满三年扔未售完

   3. 纳税人申请注销但未办理土地增值税清算手续

7. 非直接销售和自用的收入的确定

   

   1. 房地产开发企业将开放产品用于
      职工福利、奖励、对外投资、
      抵债、换取非货币性资产等，
      视同销售

   2. 收入确认方法和顺序

   

   1. 本企业在同地区年度销售的同类房地产的平均价

   2. 税务机关参照当地当年同类房地产的市场价格或品谷价格

   1. 自用或出租的
      不征收土地增值税
      不扣除相应的成本费用

8. 清算后销售

   

   1. 扣除项目参照配比清算前

9. 税收优惠

   

   1. 普通标准住宅

   

   1. 增值额不超过扣除项目20%，免征

   1. 国家征用、收回的房地产，免征

   2. 城市规划国家建设需要而搬迁，纳税人字形转让房地产，免征

   3. 企事业单位、社会团体、其他组织
      转让旧房作为公共租赁住房
      增值额不超过扣除项目20%
      免征

10. 征收管理

    

    1. 预征率

    

    1. 保障性住房除外

    2. 东部省份不低于2%
       中部东北地区省份不低于1.5%
       西部省份不低于1%

    1. 纳税地点

    

1. 房地产所在地

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20200218土地增值税

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