高房屋空置率反映了三大问题的性质?

最近一份来自西南財经大学的研究报告引起学界广泛争议。

该报告指出，眼下我国的住房空置率高达22.4%。

而这个数据的发布。得到了非常多专家和业内人士的认可。尽管。这份来自学术机构数据的精准程度仍值得商榷。但对于虚假数据满天飞的房地产领域来说。这一数据应有极大的參考意义。

笔者觉得，高空置率既说明了中国已经告别了住房短缺时代。住宅地产已经由原来的卖方市场，向买方市场转变。房价泡沫破裂已进入倒计时。也证实了眼下一部分人拥有大量房产却在空置。而大多数人面对高房价买不起房，形成了住房资源严重错配的尴尬局面。那么是什么原因造成了我国高达20%以上的住房空置率呢？

首先，近期几年，因为房地产市场的火热，开发商们加大了住房供应速度。

城镇年均新增住房供应在1200万套。包含700万套左右的商品住房。以及500万套保障性住房以及其它住房（小产权房、军产房等）。而城镇年均新增人口2000万，大约在700万户左右，再考虑到城区拆迁需求，似乎新增住房供应与新增需求基本平衡。

但其实，假设扣除不具有购房能力，仅仅能租房居住的700-1000万农民工、城镇范围扩大的原农民有房户，近年来年均新增有效需求套数远低于1200万套。

因供远过于求。造成了很多城市如今出现了商品房库存积压严重。开发商不得不打促销的情况。所以一些城市盲目建房。而购房需求没能及时跟上，于是中国非常多地方都出现了“鬼城”，这就造成我国住房空置率居高不下的主要原因。

再者。在非常多三四线城市调研发现。这里的户籍人口非常多都拥有两套以上住房。而当地租赁市场又不发达。住房空置在这些城市是常见的现象，空城、鬼城也大多诞生在这些城市。这与西南財经大学披露的三线城市空置率最高（23.2%）是一致的。非常多人在投资投机性购房后，出于种种因素，没把房子租出去，仅仅能将房产空置起来，他们希望将来房价上涨之后，再进行出售，以赚取暴利。

最后，造成我国住房空置率较高的因素还有。我国腐败问题。对于一些腐败官员来说，收受钱款贿赂，不如获取多套房产更加安全。一方面这些年房价上涨，住宅的保值增值功能显而易见。还有一方面收受房产贿赂更具隐蔽性。不易被人发觉。

只是腐败份子为了隐蔽的须要。宁愿将受贿房产空置，也不愿意对外出租，以避免暴露其罪行。

正是因为近期几年开发商大量建房、市民肆意囤房待涨、腐败者拿房受贿更隐蔽，造成了我国眼下这居高不下的住房空置率。

这既说明了中国社会在住房和金融方面的巨大浪费，也突出了潜在的金融风险。更暗喻了楼市下行的大周期正在来临。

只是，有专家觉得，因为我国个人住房贷款杠杆率比較低，基本上不存在零首付情况，再加上我国居民没有“弃房违约”的传统，因此即使我国住宅市场存在着较高的空置率，也不能因此觉得微观住房金融风险已经非常高。建议央行尽早通过银行将个人住房贷款证券化。以盘活银行资产和对冲金融风险。

从表面上看。我国个人住房贷款杠杆率比較低，与美国次贷危机时的零首付相比，我国居民弃房的违约可能性并不大。可是专家们忽视了，面对动辄20-30年的个人房贷，这么长的周期内国内经济将会有非常大波动。

当经济形势恶化。失业率居高不下时，我国居民对高房价的实际偿还能力是存在质疑的。

此外，假设个人贷款仅仅是自住型为主的刚需群体。那违约的可能性自然不大。可是如今中国房地产市场的状况。主要是以多套住房且空置在外投资投机者群体。那么房价一旦跌到他们忍受的极限，选择断供的可能性是不能排除的。

 更可怕的是，以物业抵押来获得贷款是银行贷款发放的基本规则，这部分贷款占银行存量贷款的40-50%。能够推断，在空置率居高不下的情况下。2013年住房在建面积是住房竣工面积的6倍。兴许商品房供应还将源源不断地添加，供大于求的矛盾将长期存在，这必将导致未来房价和地价的循环下跌。而抵押物价值下跌，银行既要缩紧银根防控风险，又要追加坏账拨备，显然楼市对宏观金融风险的冲击的可能性已不难预期。

高空置率折射出三大问题？一是楼市资源的浪费；二是金融风险的加深；三是楼市调整期将现。所以必需要严肃面对此事，一方面加快推进不动产统一登记和住房信息联网，在此基础上推进房产税改革进程，全面开征房产税。将空置的社会存量逼向市，或出售或出租，以此减少住房空置率造成的资源错配。还有一方面尽快建立地方政府“自主发债——自己偿还”的投融资机制，减少对于土地財政的依赖。

只是笔者不赞同将个人住房贷款证券化来化解银行风险，由于打包出售给投资者或不负责任的风险资产。